+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор соинвестирования жилого дома

Бланк инвестиционного договора строительства объекта недвижимости 2020

Договор соинвестирования жилого дома

Привет!

Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.

Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Понятие и содержание договора инвестирования

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

  • характеристика недвижимости;
  • порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
  • условия получения инвестиционного дохода;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами.
Это могут быть:

  • готовые квартиры;
  • фиксированная сумма;
  • плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

  • заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
  • по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

  • имеет необходимые разрешения на строительство;
  • является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

  • застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
  • заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
  • привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
  • изменения в проектной документации;
  • отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

  • нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • не прописаны характеристики объекта;
  • нет компенсационных выплат;
  • неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Заключение

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Источник: https://greedisgood.one/investitsionniy-dogovor-stroitelstvo-obyekta-nedvizhimosti

Договор соинвестирования строительства нежилого здания

Договор соинвестирования жилого дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

1. Определения и их толкование

1. Определения и их толкование

1.1. Определения, применяемые в настоящем Договоре, имеют следующее значение:

1.1.1. Инвестиции — собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором. В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 9 подп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ).

1.1.2. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях реализации инвестиционного проекта.

1.1.3.

Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

1.1.4. Результат инвестиционной деятельности — нежилое здание, создаваемое по адресу: ________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом и настоящим Договором (далее по тексту также — «Объект»). Объект предназначен для (функциональное назначение).

1.1.5. Подрядчик — юридическое лицо, которое выполняет работы по договору строительного подряда, заключаемому с Заказчиком, имеющее разрешение на производство соответствующих работ (свидетельство о допуске к работам).

1.1.6. Работы — весь объем строительных работ по возведению Объекта, подлежащий выполнению Заказчиком и Подрядчиком в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.1.7.

Земельный участок (строительная площадка) — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, выделенная для строительства Объекта в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, общей площадью ____________ кв.м, кадастровый N ____, находящаяся по адресу: ________________, принадлежащая Заказчику на праве собственности (или аренды), что подтверждается (реквизиты правоустанавливающих документов).

Читать еще:  Узнайте как банки принимают решение о выдаче кредита

1.1.8. Проектно-сметная документация — исходно-разрешительная, техническая документация, разработанная проектная документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета.

1.1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности — сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

1.1.10. Срок реализации инвестиционного проекта — срок с момента начала реализации инвестиционного проекта до момента передачи Объекта Инвестору.

Источник: https://45jurist.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-soinvestirovaniya-stroitelstva-nezhilogo-zdaniya.html

Договор инвестирования строительства дома

Договор соинвестирования жилого дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Договор соинвестирования подводные камни – Онлайн юрист

Договор соинвестирования жилого дома

  • Консультация юрста
  • Статьи

В случае возобновления работ начисленные проценты переносятся в стоимость актива. Не будет считаться периодом приостановления срок, на протяжении которого производилось дополнительное согласование организационных/технических вопросов, появившихся появились после начала возведения сооружения.

Договор соинвестирования: образец Соглашение составляется по общим правилам, предусмотренным для документов такого типа. Унифицированная форма законодательством не утверждена.

Однако нормами предусмотрены обязательные реквизиты, которые должны содержать все соглашения, в том числе и договор соинвестирования.

А Покупатель квартиры фактически становится партнером Девелопера, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ).

Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Договор соинвестирования на строительство многофункционального здания

Договор уступки прав требования также как и договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и залогодержателем будущей квартиры становитесь вы.

Как и в первоначальном варианте, Застройщик и Инвестор на стадии своих договоренностей должны определить кто и какие части объекта недвижимого имущества после окончания строительства получит и может переуступить во время строительства третьим лицам.

При переуступке права Застройщик должен быть уведомлен о произошедшей уступке (желательно получить визу Застройщика на договоре уступки).

Такой вариант является наиболее правильным и защищенным при покупке квартиры во вновь строящимся доме для покупателя, т.к.

в законе четко определены права сторон, обязанность Застройщика публиковать отчеты о ходе строительства, залог объекта строительства, регистрация самого договора.

Договор соинвестирования: образец, особенности

Переквалифицировав договора соинвестирования в соглашениях о купле-продаже будущего объекта, суд фактически обеспечил налоговикам возможность пополнить бюджет средствами, поступающими к застройщикам от их партнеров.

Между тем, как отмечают эксперты, введенные изменения повлияли на последствия, вытекающие из таких сделок как по НДС, так и по отчислению с прибыли.
В качестве основной особенности договоров соинвестирования выступает тот факт, что поступившие в пользу застройщика средства не становятся его собственностью.

Он не вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению, а обязан направить их на сооружение объекта.

Соответственно, полученное финансирование является целевым. По смыслу норм НК, эти средства не мизменяют базу по отчислению с прибыли и не принимаются в расчет при начислении НДС.

Представляется, что в законодательство следует внести ясность по этому вопросу.

Договор инвестирования в строительство жилого дома

Помимо суммы в договоре определяются сроки перечисления денег и варианты действий на случай, если организация/ИП не сможет извлечь из своей деятельности достаточной прибыли.

  • Инвестор вправе потребовать от предприятия отчет о расходовании его средств. Об этом лучше указать в правах и обязанностях сторон, прописывая также сроки представления отчета.
  • Образец договора инвестирования в бизнес можно скачать на нашем сайте. *** Таким образом, составление договора инвестирования — достаточно сложный процесс, поскольку порядок его заключения ГК РФ специально не урегулирован, а специализированные федеральные законы содержат различные правила, в зависимости от того, в какой объект вкладываются средства инвестора. При заключении соглашения рекомендуется следовать рекомендациям, изложенным в статье.

Договор соинвестирования строительства жилого дома между юридическими лицами

Важно

Исключение составляют финансовые вложения, предполагающие перепродажу в краткосрочный период.

  • Выдача займов другим субъектам или их возврат.
  • Приобретение/реализация долговых бумаг, кроме вложений, приобретенных для последующей перепродажи (в краткосрочный период).
  • Таким образом, в ПБУ говорится об операциях с внеоборотными активами. К ним относят ОС, НМА, долгосрочные вложения. Учитывая положения ФЗ №39, следует отметить, что договор соинвестирования строительства жилого дома или производственного сооружения — соглашение, влекущее изменение размера внеоборотных средств, которые отражаются в 1 части актива баланса.

Нюансы Далеко не всегда договор соинвестирования является таковым для партнера. Если приобретается ОС, то реализовываться может не только оно (бывшее в эксплуатации), но и продукция (товар).

Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором. Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Источник: http://vip-real-estate.ru/2018/05/05/dogovor-soinvestirovaniya-stroitelstva-zhilogo-doma/

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Источник: https://7i-urist.com/dogovor-soinvestirovaniya-podvodnye-kamni/

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор соинвестирования жилого дома

Последнее обновление: 11.12.2017

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).

Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-zhilogo-doma/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.