+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Документы для продажи коммерческой недвижимости

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Документы для продажи коммерческой недвижимости
Г. Алексеев Автор статьи

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием.

В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли.

Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода.

Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи.

Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца.

Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов.

При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Источник: https://pravometr.ru/kak-prodat-nezhiloe-pomeschenie-detal-noe-rukovodstvo-k-deystviyu.html

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости, чтобы приобрести проверенный объект

Документы для продажи коммерческой недвижимости

19.08.2018

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

Значительная стоимость объектов недвижимости и возможность оспорить сделку в суде означает определенные риски для покупателя. Но большой части проблем можно избежать, ответственно подойдя к сделке.

Вам нужно знать, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и как их грамотно и быстро получить. Если вы редко сталкиваетесь с куплей-продажей недвижимости, не стоит экспериментировать: обратитесь к специалистам.

Например, в нашей компании можно не только проверить сам объект, но и провести оценку продавца. Оба типа данных весьма полезны для того, чтобы принять окончательное решение.

Косвенные признаки проблем с недвижимостью

Есть несколько явных маркеров, которые четко демонстрируют, что с недвижимостью что-то не так. Наличие даже одного из них говорит о том, что нужно насторожиться. Не всегда – отказаться от сделки, но тщательно все проверить. Главные маркеры «грязной недвижимости»:

  • низкая цена. Стоимость объекта ниже рыночной демонстрирует, что с ним не все нормально. Или не все нормально с продавцом. Убедитесь, что знаете причину, почему вам продают помещение настолько дешево и проверьте все документы по пять раз;
  • отсутствие на переговорах собственника. Очень многие сделки по доверенности оказываются незаконными, а сама доверенность нередко оказывается полученной обманным путем или подделана: мошенник может даже не знать собственника и не видеть его лично. Обычные продажи по доверенности тоже бывают, но не так часто. Большинство агентов и представителей знают: проще пригласить собственника на подписание документа, чем искать человека, который рискнет купить недвижимость по доверенности;
  • квадратные метры в новостройке, которая еще не сдана застройщиком. Такая схема сравнительно нова, поэтому еще не все с ней освоились. Мошенники действуют следующим образом: они получают право приходить на объект, показывать его, а также получают у застройщика основные документы. На базе этих данных составляются почти настоящие бумаги, которые не имеют никакой ценности. Среди них встречаются предварительные договора, договора уступки и т. д. В итоге вы можете подписать с десяток договоров, но так и не получить реального права на владение квадратными метрами. Берете недвижимость в новостройке? Сотрудничайте только с застройщиком напрямую.

Как же уберечься от проблем при покупке

Важно правильно запросить пакет документов у продавца, а потом проверить их подлинность.

Не нужно доверять все другой стороне, даже если она утверждает, что знает, какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости. Большие деньги требуют большой осторожности.

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости Проверка чистоты сделки делается с помощью следующего набора документов:

  • выписка из ЕГРП. Эта бумага подтверждает, что в собственности физического или юридического лица находится конкретный объект недвижимости. В документе указывается адрес, характеристики, а также обременения (ипотеки, аресты). Также там перечисляются правоустанавливающие документы, на базе которых оформлено право собственности;
  • история переходов прав. Документ является разновидностью выписки и ЕГРП, но расширенным вариантом. Получить ее может только собственник. В нем указывается точная хронология смены владельцев помещения. Частая смена собственников для коммерческой недвижимости нормальна, но проблема кроется в другом: в арестах или запретах на доверенности. Их наличие демонстрирует юридические проблемы с квадратными метрами;
  • кадастровый паспорт. Этот документ позволяет сверить технические характеристики объекта с данными в ЕГРП, а также убедиться в наличии или отсутствии перепланировок. Если таковые были, то продавец должен представить разрешительную документацию и по этому вопросу;
  • документы самого продавца: паспорт собственника, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, информацию по юрлицу, если недвижимость покупалась на компанию, справки из ПНД и НД от лица, принимающего решение. Проверка продавца позволит вам убедиться, что сделку он оспорить не сможет;
  • документы по аренде. Часть арендаторов вы сможете увидеть в ЕГРП, но договоры, сроком менее года там не отображаются. Если вы купите объект, где есть арендаторы, то вам придется автоматически стать арендодателем и выполнять обязательства по договорам, либо обсуждать с арендаторами варианты их перезаключения;
  • справка по счетам (коммунальным платежам). Новый владелец получает все долги за помещение, поэтому в ваших интересах убедиться, что их нет.

Не забывайте, что мало получить на руки бумаги, нужно еще убедиться в их подлинности. Для каждой бумаги существует свой способ убедиться в том, что она настоящая. Так, вы можете вбить номер паспорта на сайте ФМС, а данные по выписке из ЕГРП можно проверить, заказав такой же документ.

Особенности работы с некоторыми объектами

Существует несколько типов объектов, на которые необходимо обратить пристальное внимание:

  • Реконструированные здания. Все восстановительные работы должны быть согласованы, а объект после ремонта корректно введен в эксплуатацию. В противном случае вам могут вменить самовольное возведение постройки.
  • Здания под снос. Покупать такие точно не нужно, так как единственное, чего вы можете ожидать – это компенсация, размер которой определит государство. Узнать, не идет ли дом под снос, можно из разных источников: на сайте городской администрации, через различные риэлтерские агентства, на специализированных сайтах. Если в Интернете информации нет, обратитесь в местную администрацию, там точно есть план домов к сносу.
  • Здания с перепланировкой. Такие объекты нужно проверять предельно тщательно на вопрос правильности оформления перепланировки. Попросите у собственника полный пакет документов по этому вопросу и найдите юриста, который подтвердит их подлинность. Также можно заказать справку из ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости). Сложно дела обстоят по объектам, с которыми идут судебные разбирательства на данный момент. Если суд только начался информация может быть еще не внесена в реестры и базы данных, поэтому собственник может получить «чистую» справку. Но все же основную информацию по арестам и ипотеке ЕГРП содержит.

Зная список бумаг, требуемых при покупке, не сложно определить, как организуется продажа коммерческой недвижимости и какие документы для этого потребуются. Но если у вас возникают сложности, обратитесь в нашу компанию. Мы не только предлагаем риэлтерские услуги, но и даем подробные консультации по всем вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости.

Внимание! В целях повышения качества обслуживания на сайте используются cookie, и отслеживается активность посетителей.

Источник: https://mindscapital.ru/articles/pokupaem-nedvizhimost-bez-problem-kakie-dokumenty-nuzhny-dlia-pokupki-kommercheskoi-nedvizhimosti

Как продать коммерческую недвижимость выгодно и быстро? Какие документы нужны?

Документы для продажи коммерческой недвижимости

В некоторых случаях риелтор сталкиваются с ситуацией, когда необходимо как можно скорее продать коммерческую недвижимость. На практике данный процесс может занимать как минимум несколько недель. Правильно названная цена, яркое объявление о продаже и наличие полного пакета бумаг для продажи – залог быстрой и выгодной продажи.

Что относится к коммерческой недвижимости?

К коммерческой недвижимости относятся любые помещения или здания, в которых физическое или юридическое лицо организовывает деятельность с целью получения прибыли.

В состав коммерческой недвижимости могут входить любые помещения, не связанные с проживанием людей, такие как:

  • объекты нежилого фонда;
  • офисные и торговые площадки;
  • развлекательные центры;
  • цехи;
  • складские помещения;
  • производственные помещения;
  • рестораны и кафе.

Обязательное условие для продажи коммерческого помещения любого типа – продавец должен иметь право собственности не только на саму постройку или офис, но и на земельный участок, на котором данное здание находится. В противном случае, владелец земли может в любой момент принять решение о сносе здания.

Расчет стоимости недвижимости

Первое, что следует сделать – рассчитать стоимость имущества, которое планируется продавать. При этом важно установить адекватную стоимость, не завысить ее. Именно завышенная стоимость – основная причина длительных продаж.

При расчете цены необходимо:

  1. Заранее изучить предложения конкурентов. Сравнить стоимость недвижимости, характеристики объектов. Обратить внимание на условия продажи. Для этого можно использовать информацию с рекламных площадок вашего региона.
  2. Оценить площадь помещения, его состояние, наличие ремонта. Чем больше площадь, чем качественнее ремонт, тем выше цена недвижимости.
  3. Необходимо определиться, на какую аудиторию рассчитана данная недвижимость, что в ней может находиться, а главное – какой доход принести. Во многом, именно срок окупаемости играет роль при продаже.
  4. Найдите дополнительные плюсы вашего здания или офиса – расположение в центре города, наличие парковки, оживленное движение возле офиса. Всё это существенно влияет на цену.

Составление и подача рекламного объявления

После того как цена будет установлена, необходимо подать объявление о продаже. Желательно использовать как можно больше рекламных площадок – Интернет-ресурсов, газет и журналов, телевидение и радио.

Перед подачей объявление необходимо правильно составить. Для этого в нем указывается:

  • адрес объекта;
  • площадь;
  • дополнительные сведения – количество офисов, планировка, ремонт и т.д.;
  • наличие парковки;
  • прикрепить несколько фото как самого помещения, так и окрестностей;
  • указать, для чего может подойти данное помещение – открытия кафе, складских помещений, кинотеатра и т.д.

Например: Продается офисное помещение площадью в 60 м. кв. на третьем этаже бизнес-центра по адресу улица Ленина, д. 34. Косметический ремонт, наличие сигнализации, проводной интернет. Имеется два подсобных помещения по 15 м. кв. и одно основное в 30 м. кв. Рядом с офисом парковка на 5 мест. Фото прилагаются.

Для справок звонить по телефону 0765647345, Владимир Иванович.

Необходимо помнить, что после подачи объявления вам могут звонить потенциальные покупатели, чтобы ознакомиться с условиями продажи и узнать стоимость продаваемого объекта. Скорее всего, они пожелают посетить недвижимость, чтобы оценить все возможные преимущества и недостатки. Обязательно приведите помещение в порядок, уберите все лишнее.

Необходимые документы

Подготовьте все необходимые для продажи документы, чтобы в любой момент не только предъявить их потенциальному покупателю, но и быстро заключить договор купли-продажи:

  • документ о праве владения имуществом;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;

Все перечисленные документы в последующем передаются покупателю вместе с договором купли-продажи.

Оформления договора купли-продажи

Для заключения сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости необходимо составить договор купли-продажи по следующему образцу:

В договоре прописываются следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки – их полные фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
  2. Площадь недвижимости, которая является объектом сделки.
  3. Адрес, по которому располагается офис или склад.
  4. Тип.
  5. Этаж.
  6. Стоимость недвижимости, которая указывается в рублях.
  7. В какой форме будет производиться расчет – наличный, безналичный.
  8. Сроки передачи объекта.

После заключения договора купли-продажи также необходимо:

1. Составить акт приема-передачи помещения по образцу:

2. Переоформить все лицевые счета.

3. Переоформить договора на оказание услуг – подачи воды, электроэнергии, газа и т.д.

Оформляется договор в письменном виде и скрепляется подписями с двух сторон. Нотариально заверять документ не требуется.

Для быстрой и выгодной продажи коммерческой недвижимости необходимо правильно рассчитать ее стоимость исходя из площади помещения, ее размещения, наличия тех или иных удобств, ремонта, дополнительных характеристик и ценовой политики в вашем регионе. Затем необходимо составить яркое объявление, содержащее основную информацию об объекте и разместить на доступных рекламных площадках.

Продать любую недвижимость быстро и выгодно, может только хороший риелтор, а о том, как им стать, можете узнать здесь.

Источник: https://2realtor.ru/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Как быстро и выгодно продать коммерческую недвижимость: 3 основных способа

Документы для продажи коммерческой недвижимости

Любая бизнес-недвижимость, будь то помещение под магазин, офис или подземная автостоянка, должна приносить доход ее владельцу. Поэтому и называется она коммерческой. Как любой бизнес, коммерческая недвижимость продается и покупается, независимо от времени года и состояния экономики.

Стоимость объектов недвижимости зависит от многих факторов, но желание владельца удачно продать недвижимость за максимально высокую цену – естественное желание делового человека.

Что необходимо предпринять, чтобы продать объект коммерческой недвижимости за «хорошие» деньги и при этом процесс продажи не затягивать на долгие месяцы? 

Как продать коммерческую недвижимость быстрее?

Приняв решение о продаже коммерческой недвижимости, необходимо сделать мониторинг цен на рынке недвижимости. Для этого можно пригласить эксперта, который оценит не только стоимость здания или помещения, но и просчитает перспективную выгоду «работающего» бизнеса.

Можно попытаться самостоятельно определить рыночную стоимость объекта, сравнив примерную площадь и направление деятельности с другими продаваемыми объектами. Для этого достаточно «пройтись» по сайтам компаний, занимающихся куплей и продажей недвижимости.

Оптимальным вариантом в определении стоимости коммерческой недвижимости станет обращение к риелтору, который укажет на плюсы и минусы продаваемого объекта, и владеет «свежей» информацией о ценах на рынке коммерческой недвижимости.

Кроме этого, каждый опытный риелтор имеет свою клиентскую базу, что поможет сократить время поиска потенциального покупателя недвижимости. «Время — деньги», особенно, когда нужно срочно продать один объект, а купить другой.

Продажа коммерческой недвижимости: 3 основных способа

  1. Самостоятельный поиск покупателя и оформление сделки продажи. Плюс этого способа – отсутствие финансовых затрат на оплату услуг риелтора.

    Минус – при отсутствии опыта в сфере недвижимости, теряется много времени в поисках реального покупателя и сбора необходимых документов для юридического оформления сделки.

  2. Пользование услугами посредника, который также самостоятельно будет искать покупателя.

    Услуги посредника необходимо оплатить независимо от конечного результата. Итог работы посредника может оказаться такой же, как в самостоятельном поиске.

  3. Обращение за помощью в агентство недвижимости.

    Профессиональные эксперты и брокеры не только укажут реальную стоимость объекта, они найдут покупателя и возьмут на себя все хлопоты по сбору документов и заключения сделки.

Положительная сторона привлечения сотрудников компании по недвижимости

  • профессионализм и опыт работы в данной области,
  • знание рынка недвижимости и анализ деятельности продаваемого объекта,
  • финансовая заинтересованность в продаже объекта по максимально высокой цене.

Где размещать объявления о продаже коммерческой недвижимости?

Для поиска покупателей используются различные способы:

  • рекламные объявления на интернет- площадках и досках,
  • интернет сайт Avito,
  • печатные рекламные издания
  • средства связи и телевидения
  • компании по недвижимости
  • наружная реклама

В большом объеме объявлений зачастую трудно выбрать именно того покупателя, который готов заплатить желаемую цену. Поэтому, все-таки лучше привлечь к поиску покупателя опытного брокера.

Где размещать объявления о продаже коммерческой недвижимости?

Преимущества привлечения специалиста

  • активное продвижение объекта к продаже
  • подбор покупателей, наиболее заинтересованных в приобретении этого бизнеса
  • организация переговоров между сторонами
  • определение оптимальной схемы продажи
  • осуществление сделки в максимально короткий срок с выгодой для продавца.

Этапы продажи коммерческой недвижимости

Весь процесс продажи объекта недвижимости и смены собственника занимает 3 этапа:

1.Предпродажная подготовка

На этом этапе проверяется «чистота» истории продающегося объекта. Подтверждается право собственности продавца на объект недвижимости, отсутствие ареста, наложенного на имущество, нахождения объекта в налоговом или имущественном залоге.

Как самостоятельно проверить чистоту покупаемой квартиры — читайте в этой статье.

Перед заключением договора купли продажи ранее неоформленные строения и пристройки, перепланировки помещений должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством.

В случае снятия залога с недвижимости, необходимо иметь документы, подтверждающие снятие залога с объекта.

2. Оформление договора на продажу коммерческой недвижимости

Сделка по продаже объекта недвижимости заверяется нотариально, предусматривает передачу от продавца покупателю объектов недвижимости за определенную цену.

Для оформления договора продавцом предоставляется пакет различных документов, подтверждающих право собственности, оценочный акт, техническую характеристику, выданную БТИ и другие документы.

3. Регистрация в Гос. Реестре договора продажи коммерческой недвижимости

Этот этап официально закрепляет законное право нового владельца на купленный объект недвижимости. В Государственный Реестр вносятся данные нового собственника, и он получает законное подтверждение своего права на собственность в виде Свидетельства.

Больше информации о том, как зарегистрировать право собственности в Росреестре, содержится тут.

Документы, необходимые для оформления сделки о продаже коммерческой недвижимости

Чтобы сделка была признана законной и соответствовала законодательству РФ, необходимо с начального этапа правильное оформление всего пакета документов:

  • Правоустанавливающие документы определяют собственника объекта,
  • Выписка из Государственного Реестра, подтверждает данные о владельце и отсутствие залога или ареста объекта,
  • Техническая характеристика из БТИ предоставит полную информацию об объекте – год постройки объекта, ввод его в эксплуатацию, площадь помещений и территорий, этажность, и другие технические характеристики.

Порядок оформления договора о продаже коммерческой недвижимости

Главным документом, регламентирующим передачу имущественных прав, является Договор, который подписывается обеими сторонами.

В Договоре прописываются не только основные положения, предусмотренные типовым договором, но и учитываются специфические нюансы. Зачастую вместе с объектом недвижимости продается работающий бизнес или действующая компания, что не противоречит действующему законодательству.

Какие пункты включает в себя договор?

  • вся информация о продавце и покупателе
  • характеристика объекта недвижимости
  • адрес размещения объекта
  • тип коммерческой недвижимости
  • площадь помещения или земельного участка, месторасположение на этаже или в здании
  • цена сделки
  • срок и способ оплаты
  • время передачи объекта от продавца к покупателю после подписания договора

Юристы и опытные сотрудники компаний по недвижимости составляют договора купли продажи с учетом требований к составлению договоров.

Образец и порядок составления договора купли-продажи квартиры — в материалах нашей новой публикации.

Образец договора о продаже коммерческой недвижимости:

Договор о продаже коммерческой недвижимости стр.1.

Договор о продаже коммерческой недвижимости стр.2.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Продавать коммерческую недвижимость могут как юридические, так и физические лица. Независимо от статуса, продавец уплачивает налог от продажи коммерческой недвижимости:

  • Продавец — физическое лицо платит 13 % от стоимости сделки и подает соответствующую декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства.
  • Продавец- физическое лицо предприниматель, платит ставку налога, предусмотренную НК в зависимости от выбранной системы налогообложения.
  • Продавец – юридическое лицо также уплачивает налог, ставка которого зависит от системы налогообложения предприятия.

Кроме этого, покупатель также должен платить налог, как владелец недвижимого имущества. Для покупателей – физических лиц ставка налога определяется органами местного самоуправления, а для юридических лиц – от 0,1 до 2 % в зависимости от стоимости объекта.

Перспектива продаж коммерческой недвижимости

Стабилизация курса валют дает оптимистичный прогноз по покупательской способности объектов недвижимости. Использование коммерческой недвижимости остается быстро окупаемым и прибыльным и бизнесом, что привлекает активных деловых партнеров.

Продать коммерческую недвижимость сегодня можно быстро и выгодно! Главное найти людей, способных правильно и со знанием дела организовать процесс продажи от начала и до конца!

Как продать коммерческую недвижимость? Смотрите следующее подробное видео с рекомендациями риэлтора:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-by-stro-i-vy-godno-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-3-osnovny-h-sposoba.html

Продажа коммерческой недвижимости – Особенности сделки

Документы для продажи коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость это — помещения, здания или сооружения, предназначенные для деятельности граждан, с капиталовложением и последующим получением прибыли. Это может быть доход от аренды, инвестиции. Объектами могут служить офисные и промышленные помещения, гостиницы, магазины, развлекательные центры, предприятия сельскохозяйственного назначения, гаражи, подвалы и склады.

Сделки с коммерческой недвижимостью зачастую требуют особого внимания и определенных знаний для удачного их проведения. Законодательство РФ предусматривает правовые, гражданские и налоговые урегулирования при заключении соглашения. Давайте разберемся, какие особенности продажи коммерческой недвижимости:

  • Какими могут быть коммерческие объекты?
  • Какие документы нужны для ее продажи?
  • Какой налог изымается при продаже?
  • Что влияет на ценообразование коммерческой недвижимости?
  • Какие объекты лучше продаются?

Какой бывает коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость подразделяется:

  • Помещения с торговой функцией (магазины)
  • Помещения под офисы и конторы
  • Апартаменты и комнаты (помещения под аренду)
  • Недвижимость свободного назначения (спортивные, развлекательные помещения. Кафе, рестораны)
  • Индустриальная (предприятия, склады)

Недвижимость может стать коммерческой, если ее использование подразумевает получение дохода. Например, построенный многоквартирный дом относится к нежилому фонду, а каждая квартира в нем находится в частной собственности.

Это происходит по причине возведения дома, как инвестиционного проекта в нежилом фонде с целью получения прибыли — то есть продажи квартир.

После сдачи дома в эксплуатацию, многоквартирный дом переходит из нежилого фонда в жилой.

Нюансы продажи коммерческой недвижимости

Если вы решили продать такую недвижимость, прежде всего обратите внимание на ее юридическую чистоту документации, отсутствие арестов и обременений, проблем с земельными участками, на которых она находится. Максимальные усилия, касающиеся документации и их подготовки, могут стать причиной выгодно заключенной сделки.

В продаваемом объекте обязательно должны быть узаконены все перепланировки, пристройки и изменения строительного плана. Подготовьте весь пакет необходимых для продажи документов, подтвердите, что ни земля, на которой расположена недвижимость, ни сам объект не находятся в залоге и на него не претендуют третьи лица.

У вашего покупателя не должно быть и тени сомнения касательно прозрачности предыдущей сделки.

Налогообложение сделки с коммерческой недвижимостью

Продавца прежде всего волнует вопрос, как облагается налогом продажа коммерческих объектов. Этот вопрос зависит от статуса продавца. Если это физическое лицо, налог составит не менее 13%. От продавца нерезидента потребуют налог 30%. Если продают объект частные предприниматели, налог на момент отчуждения составит тот процент, который применяется в силу их деятельности.

Налог на недвижимость, продаваемую юридическим лицом составит 18% плюс отдельно налог на прибыль. По всем вопросам налогообложения вам лучше обратиться в соответствующие инспекции и получить консультацию у специалистов.

Сфера продажи коммерческой недвижимости в Москве считается одной из активно развивающихся. Продажа нежилого фонда, в котором с успехом можно разместить магазин, офис или склад может стать одним из способов получения быстрого дохода.

Агентства недвижимости предлагают к продаже сотни объектов разного назначения. Купить любую коммерческую недвижимость не составит большого труда.

В различных районах столицы, в пешей доступности от метро, с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, любой необходимой для вас площади и этажностью объекты коммерческого назначения ждут своих новых хозяев.

Очень многие москвичи предпочитают приобретение офисов их аренде. Снять такой объект в престижных районах столицы стоит заоблачных денег, поэтому намного проще его купить. Также необходимо учитывать, что в арендуемом помещении вы вряд ли сможете поступать так как вам хочется: делать перепланировку, переставлять мебель, создавать условия для нормальной деятельности.

Став собственником, вы больше не будете платить ежемесячную арендную плату, уменьшая свои доходы. Купить помещение свободного назначения в Москве станет для вам выгодным капиталовложением. По статистике, такая покупка может оправдать себя уже через 5 лет. Рекомендуется, для скорейшего получения прибыли, после приобретения объекта часть помещений сдавать в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости — это прежде всего выгодное вложение средств. Существуют постоянные тенденции к подорожанию объектов, и купив офис или магазин со временем можно получить весомый доход от ее продажи. Часто покупатели совершают вложение средств в ремонт и переоборудование. Затем помещение сдается в аренду или происходит перепродажа.

Какие документы нужны для продажи

Для приобретения коммерческой недвижимости и заключения сделки для физических лиц необходимы следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Договор купли – продажи
  • Технический паспорт
  • Согласие супругов

Для юридических лиц:

  • Правоустанавливающие документы
  • Свидетельство о регистрации объекта
  • Свидетельство из налоговой
  • Протокол собрания учредителей (по необходимости)
  • Техпаспорт
  • Кадастровый паспорт
  • Выписка из ЕГРП для отчуждения

После подписания договора купли – продажи, он обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Ценовая политика на коммерческие объекты зависит от месторасположения, площади, технической оснащенности и других факторов. На рынке такой недвижимости здания разделяются на классы А, В и С:

  • Офисы класса А — Бизнес класса, находятся в престижных районах, имеют современный дизайн и ремонт, а также современные технические оборудования и инженерные коммуникации. Они оснащены парковками, лифтами, скоростным Интернетом, видел наблюдением и охранными системами.
  • Класс В — Комфорт класс, мало чем отличается от класса А. единственное различие может быть в не столь изысканном оформлении и структуре недвижимости. А все остальное —кондиционирование, охрана и ремонт тоже входят в их оснащение. Такая недвижимость доминирует на рынке и лучше всего продается.
  • Класс С — Эконом класс, представляет собой строения прошлого века, в основном это бывшие промышленные помещения. Они отличаются низким качеством ремонта, стоят недорого и предполагают отсутствие какой – либо охраны, кондиционирования, организации безопасности и т.д.

Где лучше всего иметь коммерческую недвижимость

Конечно, самые престижные помещения находятся в центре столицы, но и стоимость у них заоблачная. В спальных районах вы сможете приобрести ничуть не худшие и выгодные варианты коммерческих объектов.

Они могут также находится возле крупных спортивных комплексов, популярных торговых центров, станций метрополитена, парков.

Если же вас интересуют помещения не для организации многолюдного посещения, лучше всего подыскать их в небольшой отдаленности от метрополитена. Их стоимость будет на порядок ниже.

В любом случае, транспортная развязка, поток людей и ликвидный район станет причиной для отличной стоимости вашей недвижимости.

Компания Чистые Пруды поможет вам юридически грамотно продать коммерческую недвижимость в Москве и Подмосковье. С нашей помощью вы сэкономите свое драгоценное время, потраченное на поиски потенциального покупателя.

Мы решаем задачи любой сложности и продаем коммерческую недвижимость в новостройках, на вторичном рынке, в центре столице и на ее окраинах. АН имеет солидный опыт по продаже объектов коммерческого назначения.

Чистые Пруды поможет вам получить самый выгодный результат от продажи. Будем рады видеть вас в нашем агентстве!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 4,86 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-osobennosti-sdelki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.