+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Фото квартиры для оценки

Оценка квартиры для ипотеки

Фото квартиры для оценки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Как правильно фотографировать квартиру для продажи

Фото квартиры для оценки

Какая квартира вам подходит? Тест:

Что может быть хуже объявления без фотографий? Только объявление с плохими фотографиями. Если в первом случае у покупателя остается простор для догадок, то темные, пересвеченные, кривые, а главное, бессодержательные кадры гарантированно его отпугнут.

Для этой статьи мы использовали снимки, взятые из реальных объявлений на популярных сайтах по продаже квартир. Вы увидите типичные ошибки, которые совершают люди, фотографируя жилье, и узнаете, как сделать правильные снимки. Для этого не обязательно иметь камеру последнего поколения и проходить курсы профессиональной фотосъемки.

Прежде всего подборка снимков должна давать реальное представление о квартире: планировка, особенности, требуется ли ремонт и какой. Скрывать очевидные дефекты не стоит: их все равно увидят на осмотре.

Отбирая снимки для объявления, старайтесь взглянуть на них глазами покупателя и представить его реакцию.

Подготовьте квартиру к съемке

Приведите квартиру в порядок: вытрите пыль с поверхностей, подметите полы, вымойте окна, вынесите лишнее. Заставленное мебелью или захламленное пространство выглядит тесным:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Уберите из кадра личные вещи: верхнюю одежду, тапки, игрушки. Домашних питомцев тоже лучше не снимать, у некоторых людей кошки ассоциируются с ободранными диванами и неприятным запахом. Неубранная постель и разбросанные принадлежности создают впечатление неопрятного жилья в плохом состоянии:

(скриншот с сайта ЦИАН)

На фото квартира должна казаться обжитой и уютной, но не обезличенной. Вот пример удачного кадра. Комната выглядит чистой, просторной и готовой принять новых жильцов:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Идеальный инструмент — зеркальный фотоаппарат с широкоугольным объективом. В кадр помещается больше пространства, и покупатель получает адекватное представление о размере и форме помещений. Тщательно выбирайте ракурс. Типичная ошибка — съемка на уровне глаз, сверху или снизу, из-за чего снимок выходит обрезанным и некрасивым:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Камера должна находиться ровно посередине между полом и потолком. Установите фотоаппарат на штатив или любое другое основание или сядьте верхом на стул, уперев локти в спинку.

Можно снимать и обычным телефоном. Главное — соблюсти несколько простых правил:

  • не снимать с рук, а закрепить телефон на каком-нибудь основании.
  • Не использовать зум и вспышку, это плохо отражается на качестве фото.
  • Если в телефоне можно настроить качество изображения, выбрать максимальное.
  • При нажатии на спуск телефон вибрирует, из-за чего фото могут получиться смазанными. Поэтому советуем использовать функцию «спуск» на гарнитуре.

Что фотографировать

Обязательный минимум, который должен быть в подборке, — «стратегически важные места» в квартире. Это кухня, ванная комната, туалет и жилые помещения. Желательно снять общий вид здания, двор и парадную. Если в квартире или доме есть дополнительные удобства — балкон, отдельная гардеробная, велопарковка — их тоже сфотографируйте.

Сделайте несколько общих планов, которые демонстрируют планировку квартиры. Постарайтесь снять переходы из одной зоны в другую, например, из гостиной в кухню или из прихожей в комнаты. Это создаст эффект прогулки:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Общие планы дополните снимками, которые демонстрируют особенности жилья и интересные детали, выделяющие ваше предложение среди других. Только не выкладывайте невнятные снимки тоскливых пустых углов или малозначительных элементов интерьера: дверных ручек, цветков в горшках, люстр и обувных полок. Вот пример бессодержательного фото:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Лучше всего снимать при дневном свете, чтобы квартира выглядела светлой и теплой. Важно выбрать такое время, когда солнечные лучи не бьют прямо в комнату. Вот пример такого фото: окно засвечено, а помещение кажется темным и мрачным:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Проблему можно решить с помощью штор. Следите, чтобы они не сильно бросались в глаза и не оттягивали внимание от остального пространства. Или поэкспериментируйте с выдержкой и режимами съемки.

Если окна выходят на солнечную сторону, делайте фото с 7 до 11 утра. Иногда хорошие кадры получаются в сумерки, особенно если использовать дополнительное освещение. Не становитесь против источника света, иначе получите что-то вроде этого:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Вот здесь фотографу удалось справиться с задачей: цвета теплые и естественные, кухня выглядит светлой и чистой:

(скриншот с сайта Domofind.ru)

Кухня

Это самое важное место в доме, особенно если ваши потенциальные покупатели — семейные люди с детьми.

Беда в том, что кухни в типовых квартирах, как правило, малогабаритные, поэтому трудно получить наглядные и в то же время красивые снимки.

Приходится фотографировать сверху или из-за угла, поэтому пропорции искажаются, а в кадр попадают лишние предметы. Выходит неразборчивая неряшливая картинка:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Поэтому расставьте технику и мебель по местам, уберите грязную посуду и продукты. Только не перестарайтесь. На этом снимке кухня тщательно прибрана, но фото получилось скучным и мертвым. Неплохо бы добавить в кадр яркий акцент: поставить на стол вазу с цветами или блюдо с фруктами:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Санузел

Главное, что хочет увидеть потенциальный покупатель: размеры санузла и требуется ли тут ремонт. Дайте зрителю представление о пространстве, качестве отделки и состоянии сантехники. Вот такие снимки неприемлемы:

(скриншот с сайта ЦИАН)

А вот эта картинка получилась хоть и не совсем удачной, зато содержательной:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Правда, кое в чем подражать этому фотографу не стоит. Не забывайте о правилах хорошего тона — опустите крышку унитаза. Снимки внутренностей этого санприбора уместны, если вы продаете комнату в коммунальной квартире и хотите продемонстрировать чистоплотность соседей.

Также помните, что самая частая проблема с фото санузлов — это сам фотограф, который отражается в зеркале. Поэкспериментируйте с ракурсами, чтобы в кадр не попало ничего лишнего, особенно части вашего тела:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Типичнейшая ошибка при съемке комнат — неверно выбранный ракурс. Часто помещение снимают с разных углов по частям, из-за чего получить общее представление о комнате невозможно:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Нередко фотографируют от двери к окну: на фото получается «вагончик», хотя на самом деле комната правильной квадратной формы. Или забывают о высоте съемки, и тогда в кадр попадает только пол или только потолок.

Лучше всего снимать как бы наискосок, стремясь захватить как можно больше пространства. На снимке ниже хорошо видны и размеры, и форма комнаты, и планировка. Правда, фотограф не убрал кошку, которая гордо восседает в центре кадра.

(скриншот с сайта ЦИАН)

Нелишним будет продемонстрировать вид из окна, особенно если он действительно привлекательный. Следите, чтобы стекла были чистыми и не бликовали — это испортит весь эффект. Проще всего открыть окно и сделать несколько кадров с разных углов, а потом отобрать самые удачные. Это фото темной улицы не стоило публиковать:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Фасад здания и прилегающая территория

Выбирая фото двора, парадной и здания, концентрируйтесь на достоинствах. Если парковка забита машинами, а перед входом огромная лужа, не стоит выкладывать такие снимки. Кусок дома тоже не сообщит покупателю ничего полезного:

(скриншот с сайта ЦИАН)

А вот яркая детская площадка, уютный зеленый скверик рядом с домом или ухоженная лестничная клетка с цветочными горшками определенно должны войти в финальную подборку фотографий. Ниже приведен пример удачного кадра — хорошо виден дом и зеленая прилегающая к нему территория. Снимок создает впечатление уюта и тишины:

(скриншот с сайта ЦИАН)

Советуем отнестись к фото квартиры серьезно и выделить на это достаточно времени. Делайте снимки с разных ракурсов, в разных режимах и с разным освещением, а потом выбайте самые содержательные и удачные. Количество фотографий может быть любым: покупатели хотят знать о квартире как можно больше, прежде чем ехать на просмотр.

Удачно продав квартиру, можно смело присматривать новую. Советуем начать прямо сейчас. Воспользуйтесь нашим поисковым фильтром, где представлены сотни квартир в разных районах Петербурга:

Источник: https://mirndv.ru/blog/kak-fotografirovat-kvartiru-dlya-prodazhi/

Выполняем мелкий ремонт

Важно оценить дефекты отделки, имеющиеся в каждой комнате и постараться исправить их. Обои отклеились – подклеиваем, частично поломан плинтус – крепим на место или заменяем поломанный участок, упало несколько сегментов плитки – клеим на место, облупившиеся двери и окна – подкрашиваем, отпадающие участки паркета – приклеиваем и т.п.

Пытаться маскировать дефектные места бесполезно, поскольку покупатели их будут намеренно искать и обнаружат, чтобы сторговать цену. Цель предпродажного ремонта – приведение квартиры не в идеальный, а в опрятный вид. Тратить много сил незачем. Если только жилье не в откровенно ужасном состоянии и без косметического ремонта продать его будет сложно.

Проводим капитальную уборку

Требуется вычистить все до глянца. Полы отмываются начисто, пыль протирается на горизонтальных и вертикальных поверхностях, устраняется паутина. Особо тщательно вычищаются технические помещения:

  • кухня. Начисто оттираем все поверхности, особенно плиту и ее ручки, участки рядом с мойкой и краном;
  • ванная. Очищаем, затем вытираем насухо чашу ванной, краны и раковину. Убеждаемся в чистоте шторки, либо остекления душевой кабинки;
  • санузел. Чистим унитаз внутри и снаружи, бачок над ним. Обязательно моется крышка с ободком, но без чистолей с царапающими абразивами в составе.

Крайне важно отмыть все стеклянные, зеркальные и глянцевые поверхности! В процессе фотосъемки под разными углами объектив камеры выявит пятна и отпечатки пальцев.

Наводим порядок

Люди, находящиеся в поиске квартиры для себя, своей семьи наиболее заинтересованы в жилье, чьи фотографии выглядят в формате «гостиничный номер». Т.е. помещения должны выглядеть аккуратно, но без личностных особенностей, внесенных их жильцами.

Подготовка комнат к съемке заключается в переносе по соседним комнатам коробок, разбросанных вещей, игрушек (даже из детской комнаты!), предметов одежды, висящих на спинках стульев и на настенной вешалке в прихожей. Если вещи можно спрятать в шкафы – прячем, если не помещаются – выносим. Комнаты можно готовить к фотосъемке поочередно, возвращая вещи обратно в отснятое помещение.

На предпродажных фотографиях квартиры не должно быть обуви хозяев, санок, коляски, лотков и лежанок домашних животных, гладильной доски и пылесоса, вентилятора и т.п. Убираем вещи со шкафа. Заглядываем под шкаф и убираем вещи оттуда. Смотрим, что лежит под кроватью – если удается подвинуть глубже или замаскировать покрывалом, то оставляем. Если нет – убираем из помещения.

Необходимо максимально добиться расширения свободного пространства, при этом сохранив назначение помещения. Никаких пестрых предметов – африканских масок, постеров, панно, подушек яркой расцветки – быть не должно, иначе комната воспринимается захламленной. Небольшое помещение, заставленное мебелью, требуется освободить – вынести громоздкие кресла, лишние стулья. Больше, больше воздуха!

Кровать нужно застелить, аккуратно уложить декоративные подушки. Полностью опустошать шкаф и настенные полки не нужно, но следует убрать часть вещей, чтобы не возникало ощущения захламленности.

Потребуется снять с полок предметы яркого цвета или странной формы, они будут привлекать внимание на фотографиях. Все магнитики нужно отцепить от холодильника, убрать декоративные тарелки и прихватки.

Следует убрать из фотокадра личные предметы (дипломы, аттестаты, фотографии в рамках, конкурсные и спортивные награды, трофеи), если этого позволяет интерьерная обстановка. Экраны компьютера и телевизора на момент фотосъемки требуется отключить.

Готовим освещение

Светильники должны быть исправны, их плафоны – чисты. Осветительные приборы следует выровнять, если они повешены неровно. Лампы в них должны быть одного типа и конструкции, одной мощности.

Убедитесь, что все лампы исправны. Качество освещения при выполнении предпродажной съемки квартиры крайне важно!

Чем фотографировать комнаты

Лучший инструмент фотосъемки – зеркальный фотоаппарат, оснащенный широкоугольным объективом. В его кадре поместится наибольшая часть комнатного пространства, что позволит покупателю адекватно представить форму и размеры помещений.

Выбирайте ракурс съемки тщательно. Частой ошибкой является фотосъемка на уровне глаз, снизу или сверху – получаются «обрезанные», непривлекательные снимки.

Следует расположить фотокамеру точно посередине высоты комнаты. Поставьте аппарат на штатив, либо другую подходящую подставку достаточной высоты. Или можно сесть лицом к спинке стула, поставив на нее локти и держа камеру в руках.

Можно выполнить полноценную фотосессию квартиры при помощи смартфона, если:

  • закрепить телефон на какой-либо подставке. С рук снимать не получится, т.к. нормальных кадров не будет;
  • не пользоваться вспышкой и зумом, поскольку качество фотографии будет низким;
  • задать максимальное качество фотосъемки, если это позволяется настройками смартфона;
  • применять функцию «спуска» через гарнитуру. Нажатие спуска на телефоне вызывает сдвиги кадра, смазывает снимок.

Что нужно фотографировать

Минимально требуется отснять жилые комнаты, ванную, санузел и кухню. В дополнение к ним желательно сфотографировать общий вид дома, парадную и двор. Дополнительные удобства многоэтажки и квартиры – балкон, велопарковка, отдельная гардеробная – являются  преимуществами лота, их тоже нужно отснять.

Сделайте несколько снимков общего плана квартиры с разных точек, показывающего ее планировку. Покупателям интересны переходы из одной зоны жилья в другую, создающие  эффект прогулки. К примеру, это кадры с переходом из прихожей в комнаты или из гостиной на кухню.

К общим планам добавьте снимки, показывающие особенности квартиры – детали, выгодно выделяющие ее среди прочих предложений. Старайтесь найти кадр с перспективой, особенно снаружи дома. Ищите интересные ракурсы, позволяющие ощутить место.

Сделайте порядка 50-70 фотографий и после выберите среди них наилучшие. Постарайтесь взглянуть на фотосессию глазами покупателя – покажите ему квартиру.

Что не нужно фотографировать

В кадре не должно быть домашних животных, ассоциирующихся у покупателей с аллергией, ободранной мебелью и посторонними запахами. По этой же причине требуется убрать из кадра всю атрибутику пребывания домашних питомцев. Исключение: аквариумы с рыбками (чистые!), их можно оставить.

Не нужно выкладывать среди других фотографий квартиры непонятные снимки пустых углов и незначительных интерьерных элементов вроде дверных ручек, полок для обуви, растений в горшках и люстр. Покупателей такие фото не заинтересуют совершенно. Скорее отпугнут.

Особое внимание уделите подготовке снимков на кухне и в санузле. Крышка унитаза должна быть опущена, корзина для туалетной бумаги – пуста (хотя лучше убрать ее совсем из кадра).

На кухонном столе не должно быть никакой пищи и посуды, кроме, разве что, небольшой корзинки со свежими фруктами. Раковина посудомойки должна быть пустой и чистой.

Никаких календарей в кадре! И, соответственно, никаких дат на снимках. Нельзя позволить покупателю определить даже примерную дату фотосъемки. Поскольку при длительном присутствии лота среди прочих предложений рынка даст покупателю рычаг для понижения цены. А переснимать квартиру вновь и вновь под свежие даты – дело хлопотное.

Когда выполнять фотосъемку

Лучшие снимки получаются при дневном освещении, тогда комнаты в кадре получаются светлыми и теплыми.

Нужно подобрать время, когда помещение не засвечивается прямыми лучами солнца, иначе обстановка будет казаться мрачной.

Можно снизить солнечную освещенность шторами, но они не должны бросаться в глаза и отвлекать внимание на себя. Еще можно поэкспериментировать с режимами фотосъемки и выдержкой.

Если окна комнаты смотрят на солнечную сторону, то фотографии следует делать с 7 утра до 11. Впрочем, при эффективно выстроенном искусственном освещении хорошие кадры комнат получаются в сумерках. Главное не ставить объектив фотокамеры напротив источника света – часть помещения на снимке окажется засвечена.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/5d3c040f35c8d800b90acc13

Оценка квартиры для ипотеки: требования к оценщикам и процедуре проведения

Фото квартиры для оценки

Здравствуйте, друзья!

Объем ипотечного кредитования в России растет. За 2018 год был побит очередной рекорд: получили более 1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей. Рост составил 50 % к 2017 году.

Для тех, кто уже получил ипотеку, этап оформления документов позади. Но число желающих не уменьшается, а значит надо продолжать публиковать информацию для новичков, которая поможет правильно оформить сделку.

И сегодня на очереди – оценка квартиры для ипотеки.

Что за оценка и для чего она нужна

На вопрос, нужна ли оценка при получении ипотеки, ответ однозначный – нужна в обязательном порядке.

Оценка – это определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой и иной стоимости в отношении объекта оценки.

Если в договоре не указано, какой вид стоимости надо определить, то рассчитывается рыночная стоимость. Для банков интерес представляет еще и ликвидационная.

Рыночная – это стоимость, по которой продавец согласен продать, а покупатель купить недвижимость. При этом они действуют самостоятельно – никто их не заставляет совершать сделку, и нет никаких чрезвычайных факторов, влияющих на стоимость жилья.

Ликвидационная – это стоимость, по которой объект может быть продан на рынке за короткий срок.

В случае покупки жилья за счет ипотечного кредита закон требует в обязательном порядке сделать оценку недвижимости и предоставить отчет. В этом заинтересованы:

  1. Банк, который выдает большую сумму в кредит на длительный срок, поэтому хочет защитить себя от риска неплатежеспособности клиента в будущем. В случае отказа возвращать долг финансовая организация должна быть уверена, что она быстро продаст жилье и полностью покроет потерянные деньги.
  2. Клиент, которому важно знать, на какую сумму он может рассчитывать. Кроме того, продавцы иногда выставляют неадекватные рынку цены на свои объекты. Оценка поможет сориентировать покупателя по рыночной стоимости.

Отчет об оценке требуется для:

  • квартир/комнат на вторичном рынке жилья;
  • существующих жилых домов с земельным участком или части дома;
  • новостроек (в редких случаях).

Еще раз хочу обратить ваше внимание, что среди списка обязательных документов на получение ипотеки будет и отчет об оценке приобретаемого жилья. И это не прихоть банка, а требование закона. Квартира до полного погашения вами кредита будет в залоге у банка. Ее оценочная стоимость гарантирует возмещение возможных убытков.

Требования к оценщикам

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

  • имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
  • застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
  • является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
  • заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение. Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.

Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.

Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку.

В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка.

Мне как преподавателю по оценке недвижимости с 20-летним стажем очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?

Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

  • правоустанавливающие,
  • кадастровый паспорт или выписка из него,
  • технический паспорт БТИ или выписка из него,
  • экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход. Суть его в следующем:

  1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
  2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
  3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
  4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Я просмотрела прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Требования к отчету об оценке

Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.

Банки рекомендуют выполнять следующие требования:

  • Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
  • При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.

Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке. Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.

  • Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
  • Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
  • В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
  • На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы. Тогда возможны следующие варианты:

  • пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
  • проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
  • доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
  • подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.

Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.

Заключение

Я думаю, что в конце статьи у вас не осталось вопросов, кто и зачем делает отчет об оценке жилья, которое вы хотите взять в ипотеку. Это стандартная процедура, по которой большинство оценочных компаний накопили за долгие годы хороший опыт. Это доказывает высокая скорость получения готового отчета (от 1 дня) при многочисленных расчетах, сборе и анализе информации.

Без работы оценщика получить ипотечный кредит невозможно, поэтому просто выделите в своем бюджете эту статью для обязательного исполнения.

Источник: https://iklife.ru/finansy/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki-dlya-chego-nuzhna.html

Как правильно сфотографировать квартиру?

Фото квартиры для оценки

Продажа недвижимости через интернет обязательно требует визуальной презентации объекта. Промо-сайт, видео-презентация или объявление с фотографиями быстрее привлечет внимание потенциальных покупателей /арендаторов и существенно сэкономит время на показах квартиры. В данной статье я постараюсь подробно ответить на вопрос:

«Как правильно сфотографировать квартиру для быстрой и эффективной продажи/сдачи в аренду?»

Главное правило перед фотосессией — навести в квартире идеальный порядок. Конечно, можно обойтись без генеральной уборки, но совершенно необходимо убрать из кадра все лишнее — носки, нижнее белье, тапки, коробки и разбросанные игрушки. Чем меньше барахла в кадре, тем просторнее будет казаться квартира. (очевидный момент, но многие этим пренебрегают).

Фотографии квартиры для продажи/сдачи в аренду

(ВСЕ ФОТОГРАФИИ ВЗЯТЫ ИЗ РЕАЛЬНЫХ ОБЪЯВЛЕНИЙ)

Примеры беспорядка:

Беспорядок на кухне это еще ладно, но зачем было оставлять на столе хлеб вообще не ясно

Заваленный стол в сочетании с ужасным ракурсом съемки оставляют не самые хорошие впечатления о комнате

Правильное освещение

Второй очень важный момент — освещение. Лучше всего проводить съемку в дневное время, при естественном свете, но солнце не должно бить в окна.

Если все же приходится фотографировать квартиру при солнечных лучах, то эффект «засвеченных окон» частично можно решить с помощью штор, либо перейти на ручное управление камерой, воспользовавшись диафрагмой, выдержкой и вспышкой.

Вечером для лучшего освещения можно поставить в комнате несколько дополнительных ламп и подсветить ими темные места.

Разбор ошибок:

Пример того, как плохой фотографией можно убить всю красоту роскошных апартаментов

Эффект «засвеченных окон» и даже самая красивая кухня меркнет в тени

Опять таки «засвеченное окно», в таких случаях закрывайте шторы и ставьте доп. освещение

Отблеск на стеклах — классическая проблема при попытке сфотографировать виды из окон… Если не получается, то не нужно выкладывать такие фотографии в объявление!

Отблеск на стеклах в дневное время

Отблеск на стеклах в ночное время

Большинство продавцов, делая снимки квартиры, не пользуются штативом. Результат – нечеткое изображение и искаженные пропорции квартиры.

Для меня загадка: что вообще нужно было делать со снимком чтобы все так сильно исказилось?

В принципе с таких ракурсов фотографировать можно, но тогда придется делать много снимков одной и той же комнаты, чтобы более менее точно передать объемы пространства

Ну это вообще без комментариев…

К тому же, располагая фотоаппарат на уровне глаз, получить равномерное изображение комнаты не удастся. Чтобы получить качественный снимок, нужно установите камеру на одинаковом расстоянии между полом и потолком. При отсутствии штатива, можно фотографировать, сев на стул задом наперед и поставив локти на спинку.

Правильные ракурсы

Правильные ракурсы — отдельная тема, которая зависит от конкретного интерьера, вкуса фотографа и представления продавца о том, что же хочет увидеть покупатель. В любом случае крупный план дверных ручек, розеток или унитаза делать не стоит. Постарайтесь избегать наиболее распространенных «ляпов» при съемке квартир: изображения унитазов с поднятой крышкой, тоскливые фото углов пустых комнат.

Закрывайте крышку унитаза, это общепонятные правила приличия…

А теперь пример удачного снимка ванной комнаты в качестве ориентира

Жильцов квартиры светить в кадре также не нужно. Довольно частой ошибкой является изображение самого фотографа в отражении зеркал.

Фотография квартиры в элитном доме арбат тауэр — фотографа нужно просто казнить за такие снимки

Аналогичная ситуация, ужасный ракурс и безрукий фотограф

Также не увлекайтесь съемками домашних любимцев! Конечно, милые котята и щенки всегда актуальны для привлечения внимания, но помните, что вы делаете фотосессию квартиры, а не милых домашних зверушек.

Правильная фотокамера

Съемка на камеру мобильного телефона дает приблизительно такой результат, но бывает и гораздо хуже…

Разумеется нормальные зеркальные фото-камеры есть далеко не у всех, но фотографировать квартиру «на камеру мобильного телефона» тоже не следует. Такие снимки могут испортить впечатление даже о самой красивой квартире с роскошными интерьерами.

Если сами фотографировать вы не умеет, то попросите сделать это своих друзей/знакомых, скорее всего у кого-нибудь из них найдется профессиональный фотоаппарат. В идеале: пригласите фотографа. В сравнении со стоимостью сделок на рынке недвижимости услуги фотографа стоят просто копейки.

Итак, у вас получилось правильно сфотографировать квартиру и встает следующий вопрос:

«Какое количество снимков оптимально для объявления?»

Опытные риелторы скажут — чем больше, тем лучше! Покупатель готов часами рассматривать фотографии будущей квартиры, так что не скупитесь! Чаще всего в объявлениях размещают от 10 до 15 фото. Вопреки распространенному заблуждению, количество фотографий не зависит от размера недвижимости — при любой площади всегда найдется, что показать.

Панорамные виды из окон

Красивый двор

Большая лоджия

Проявите креативность — сфотографируйте наиболее интересные места в вашей квартире, изыски интерьера, интересные особенности планировки, красивый вид из окна или ухоженный подъезд. Но и слишком увлекаться тоже не стоит, вот примеры фотографий, которые я бы назвал так «Что хотел сказать фотограф?» Смысловая нагрузка этих снимков под большим вопросом!

Не думаю, что будущим покупателям квартиры так важна конкретная люстра…

Фотография туалета с безумного ракурса. В чем ее смысловая нагрузка? 🙂

Фотографировать ванную комнату с кошачьими лотками это конечно круто…:-)

Но несмотря на всю абсурдность бывают и удачные примеры подобных снимков. Вот пример фотографии «кошки и ее туалета» от профессионального фотографа Виктора Борзых:

Очередное доказательство тому, что для качественной фотосъемки лучше звать профессионального фотографа

Нужно ли редактировать снимки?

Любой профессиональный фотограф скажет, что фотоаппарат передает картинку не совсем так, как ее видит человеческий глаз. Чтобы снимок выполнял свою задачу (повышал эффективность продажи или сдачи в аренду квартиры) его необходимо обработать.

Ужасно темная фотография роскошной гостиной до обработки

Та же фотография после небольшой автокоррекции

Для базовой работы со снимками можно воспользоваться известной программой Photoshop. Первым делом нужно применить автоматические корректировки — «Auto levels», «Auto Color», а также «Auto Contrast». Затем иногда приходится вручную поправить яркость и контраст снимка с помощью пункта «Brightness\contrast». Завершить обработку можно фильтром наведения резкости — «Unsharp Mask».

Однако для новичков Photoshop может показаться слишком мудреным, в таком случае вам проще будет работать с программой Lightroom. Она проста и понятна, у нее ограниченный набор функций, но все основные пункты редактирования присутствуют: Lightroom позволяет быстро обрезать снимок, убрать лишние детали, изменить цвета, яркость и контрастность.

Для просмотра и мелкой обработки фотографий (кадрирование, изменение размера) можно также использовать программы XnView или ACDSee.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/kak-pravilno-fotografirovat-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.