Как продать долю земельного участка

Закон устанавливает ряд требований по совершению сделок с недвижимым имуществом. Они распространяются и на участки земли. Как продать долю земельного участка? Возможно ли продать объект без оформления дополнительных документов, межевания, выделения и регистрации договора у нотариуса? Рассмотрим подробнее.

Особенности продажи долей земельных участков

Земельный участок относится к объектам собственности, свободный оборот которых ограничен законодательством РФ. Лицо, обладающее правами на землю должно обладать следующими документами:

• документ о праве собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор дарения, купли-продажи);
• кадастровый паспорт (выписка);
• информация об отсутствии ограничений или обременений в отношении объекта.

В СООТВЕТСТВИИ С ФЗ ОТ 1992 ГОДА № 122 СДЕЛКИ, СОВЕРШАЕМЫЕ С ДОЛЯМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, В ТОМ ЧИСЛЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ НАДЕЛОВ, ПОДЛЕЖАТ НОТАРИАЛЬНОЙ ЗАВЕРКЕ.

Продажа долей земли имеет свои особенности. Рассмотрим подробнее.

Межевание

Закон ограничивает возможность отчуждения доли земельного участка. При разделе такого объекта недвижимости на 2 и более доли, каждый из них становится отдельный земельным наделом. После разделения территория подлежит новому оформлению. Исключение составляют земли сельхозназначения.

ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ, СОБСТВЕННИКУ НЕОБХОДИМО ОФОРМИТЬ НОВЫЙ ПОЛНЫЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ НА КАЖДЫЙ ИЗ ВЫДЕЛЕННЫХ САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ. С 2018 ГОДА ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА БЕЗ МЕЖЕВАНИЯ ЯВЛЯЕТСЯ ПРОТИВОЗАКОННОЙ.

Выделение

Продажа доли земельного надела, входящей в состав земель сельскохозяйственного назначения (пай), может осуществляться без выделения. Однако только для других пайщиков.

Собственник не может распоряжаться паем по своему усмотрению. Даже оформив его надлежащим образом (межевание, выделение), закон предусматривает следующие ограничения:

• преимущественное право на приобретение объекта устанавливается за регионом или муниципалитетом;
• следующим по приоритету покупателем являются другие собственники долей земельного участка.

ДЛЯ ПРОДАЖИ ДОЛИ ДРУГИМ ГРАЖДАНАМ ИЛИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ, ВЫДЕЛЕНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ НЕОБХОДИМОЙ ПРОЦЕДУРОЙ.

Согласие других дольщиков

Обязательным условием при продаже земельного надела является уведомление всех собственников других долей. Каждый из них обладает преимущественным правом приобретения отчуждаемого имущества.

Факт уведомления необходимо зафиксировать. Например, при помощи заказного письма с уведомлением, сбора подписей на обходной лист, записи устного разговора.

Обязательным условием является сообщение дольщикам всех условий сделки. Включая описание доли, цены и других условий.

Важно! Другие пайщики не могут запретить продажу.

Если собственники не воспользовались своей возможностью, то владелец может продать пай другому лицу.

ПРИ НАРУШЕНИИ ПРАВИЛ УВЕДОМЛЕНИЯ ПАЙЩИКОВ, ЛИЦО, ПРАВА КОТОРОГО НАРУШЕНЫ, МОЖЕТ ОСПОРИТЬ ФАКТ ПРОДАЖИ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ.

Другому дольщику

Самым простым вариантом продажи является отчуждение доли другому собственнику. Владелец освобождается от необходимости поиска покупателя. Однако закон предусматривает правила, которые нужно соблюсти при совершении сделки:

• уведомление других собственников;
• сохранение условий уведомления при регистрации сделки.

ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В СТОИМОСТЬ ИЛИ ДРУГИЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ЗАПРЕЩЕНЫ. ЕСЛИ В ПРОЦЕССЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА МЕНЯЮТСЯ УСЛОВИЯ, ДРУГИЕ СОБСТВЕННИКИ МОГУТ ОСПОРИТЬ СДЕЛКУ ЧЕРЕЗ СУД.

Правила оформления сделки

Порядок совершения сделки выглядит следующим образом:

1. Владелец доли земельного надела оформляет документы, необходимые для проведения сделки.
2. Стороны составляют и подписывают письменный договор купли-продажи.
3. Документ заверяется у нотариуса.
4. Покупатель регистрирует сделку в Росреестре.

С момента регистрации, право собственности на земельный участок переходит к новому владельцу.

Без согласия других дольщиков

Продажа доли в земельном наделе возможна при наличии согласия всех собственников (ст. 250 ГК РФ). Исключение составляет продажа путем публичных торгов или участка с расположенным на нем зданием или отдельным помещением в сооружении.

Продажа доли путем проведения публичных торгов возможна при предъявлении требований кредитором собственника. Если на объект обращено взыскание, необходимо выделение доли. В ситуации, когда пайщики возражают против выделения, кредитор может потребовать продать долю по праву преимущественной покупки.

В КАЧЕСТВЕ ЦЕНЫ УСТАНАВЛИВАЕТСЯ СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПО РЫНКУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Если пайщики отказались от приобретения, кредитор должен обратиться в суд. Решение суда по обращению взыскания на долю в общем имуществе позволяет продать ее с помощью публичных торгов без согласия других собственников.

Участок под индивидуальное жилое строительство

Земельный надел, подготовленный к продаже, может быть как свободным, так и застроенным. Наличие построек не мешает продаже, но требует обязательного наличия документов на объекты строительства.

ЕСЛИ ВЛАДЕЛЕЦ УЧАСТКА НЕ ХОЧЕТ ТРАТИТЬ ВРЕМЯ И ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА НА ОФОРМЛЕНИЕ ПОСТРОЕК, НЕОБХОДИМО УДАЛИТЬ ИХ (СНОС, ВЫВОЗ).

Наличие ветхих построек отрицательно скажется на стоимости участка. Кроме того, это может увеличить период поиска покупателя.

Если на земельном наделе находятся объекты капитального строительства, оформлять сделку по продаже участка придется совместно с постройками. Для этого объекты необходимо зарегистрировать в БТИ.

Участок земель сельхозназначения

Продажа участка сельхозназначения включает подготовительные мероприятия:

1. Направление уведомления в орган местного самоуправления о продаже участка. Документ должен содержать цену и другие условия сделки.
2. При отсутствии ответа в течение 90 дней со дня вручения уведомления, объект можно продать в течение 1 года.
3. При внесении изменений в условия договора (уменьшение цены объекта) уведомление направляется повторно.

ЧТОБЫ ПОДТВЕРДИТЬ НАПРАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ В ОРГАН МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ НУЖНО ЛИБО ЛИЧНО СДАТЬ УВЕДОМЛЕНИЕ В КАНЦЕЛЯРИЮ И ПОСТАВИТЬ ПЕЧАТЬ НА ВТОРОЙ ЭКЗЕМПЛЯР ДОКУМЕНТА, ЛИБО НАПРАВИТЬ ПОЧТОВЫМ ОТПРАВЛЕНИЕМ С УВЕДОМЛЕНИЕМ О ВРУЧЕНИИ.

От предварительного предупреждения органов власти освобождаются владельцы участков при совершении сделки без выделения доли в отдельный объект. Покупателем в такой ситуации может быть только другой пайщик.

Порядок подготовки документов на объект

В связи с изменениями законодательства, с 2017 года правила продажи земельных участков подверглись изменениям. Однако необходимо соблюсти и ранее установленный порядок.

Перед выставлением участка на продажу необходимо провести следующие процедуры:

• межевание;
• выделение;
• постановка на кадастровый учет.

ОБЯЗАТЕЛЬНО НУЖНО УВЕДОМИТЬ ДРУГИХ СОБСТВЕННИКОВ О ПРОВЕДЕНИИ МЕЖЕВАНИЯ И ВЫДЕЛЕНИЯ. ПРОЦЕСС ОФОРМЛЯЕТСЯ В ПИСЬМЕННОМ ВИДЕ. ПРИ ВОЗМОЖНОСТИ ДОКУМЕНТ ОФОРМЛЯЕТСЯ В ВИДЕ ПИСЬМА.

Заявление о постановке на кадастровый учет и межевании земли подается в орган местного самоуправления. К нему необходимо приложить:

• информацию с подписями собственников;
• межевое дело;
• документы о праве собственности на объект (договор купли-продажи, дарения, документы о наследовании, свидетельство о праве собственности).

Оформление постановки на кадастровый учет занимает не более одного месяца. Исключение составляют ситуации, когда владелец предоставил неполный пакет документов.

Подготовка документов для совершения сделки

При оформлении договора владелец и покупатель должны подготовить информацию, необходимую для оформления сделки:

• личные документы сторон (паспорта, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственника или покупателя);
• информация об отсутствии строений на участке;
• документация на постройки, в том числе из БТИ;
• свидетельство о постановке на кадастровый учет;
• кадастровый паспорт;
• документы о правах на участок;
• нотариальное согласие супругов сторон на совершение сделки;
• разрешение районного отдела опеки на продажу объекта (при наличии несовершеннолетнего собственника).

ЕСЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА УЧАСТОК ВОЗНИКЛО У ВЛАДЕЛЬЦА ДО 1997 ГОДА, В ПРОЦЕССЕ ПОДГОТОВКИ К СОВЕРШЕНИЮ СДЕЛКИ НЕОБХОДИМО ПРИВЛЕЧЬ ЮРИСТА ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ ПРАВУ. ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ ЗА ПРОШЕДШИЙ ПЕРИОД ПРОШЛИ НЕОДНОКРАТНОЕ ИЗМЕНЕНИЕ. ВО ИЗБЕЖАНИЕ СЛОЖНОСТЕЙ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРА, НУЖНО ОБРАТИТЬСЯ К СПЕЦИАЛИСТУ.

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы на оформление с 2018 года возможно подать исключительно через МФЦ.

Совершение сделок с долями земельных наделов имеет много особенностей. Они зависят от места расположения объекта, его назначения и других нюансов. Продавая участок, необходимо подготовить значительный пакет документов.

ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА, БЫВШИЙ ВЛАДЕЛЕЦ ДОЛЖЕН ПРЕДОСТАВИТЬ ИНФОРМАЦИЮ О СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ В НАЛОГОВЫЙ ОРГАН, ВО ИЗБЕЖАНИЕ НАЧИСЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ЗА ПОСЛЕДУЮЩИЙ ПЕРИОД.

Материал подготовил

Владимир Смирнов

Эксперт. Юрист.

Задать вопрос