+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Компенсационный фонд фз 214

Компенсационный фонд долевого строительства: особенности федерального закона

Компенсационный фонд фз 214

Проблема обманутых дольщиков в России не потеряла свою актуальность. Существуют государственные реестры, в которых насчитывается более 40 тысяч человек, так и не получивших квартиры. Некоторые ждут своего жилья десять лет и более.

Хуже всего, что риск стать обманутым дольщиком сейчас также велик.

Компенсационный фонд долевого строительства – это один из инструментов, с помощью которого власти планируют если не предотвратить появление обманутых дольщиков, то хотя бы нивелировать опасность оставить людей без квартир из-за разорения застройщика. Разберемся подробнее, что же это такое.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Основной закон, регулирующий деятельность фонда – это ФЗ-218 от 29.07.2017 года.

Как ясно из его названия, под фондом законодатель понимает некую публичную компанию, которая регистрируется для защиты прав дольщиков в случае банкротства девелопера.

Деятельность же застройщиков и права и обязанности участников долевого строительства регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Оба закона имеют перекрестные ссылки.

Депутаты решили, что фонд будет регистрироваться как некоммерческая организация. Подробнее можно узнать в постановлении правительства РФ №1310. Там же есть и информация о функциях и полномочиях Фонда.

Управлять фондом будет гендиректор, который в свою очередь назначается правлением. Также есть наблюдательный совет.

Имущество фонда, как гласит законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, будет накапливать за счет:

  • имущества самой некоммерческой организации;
  • за счет взносов застройщиков;
  • за счет добровольных взносов иных инвесторов.

В законе ясно прописано, что предполагается формирование фонда за счет застройщиков, которые уже в свою очередь привлекают деньги инвесторов-дольщиков, т.е. покупателей квартир в новостройках.

Причем, как указано в ФЗ-218, компенсационный фонд долевого строительства обособляется от любого другого имущества некоммерческой организации, поэтому средства, собираемые с дольщиков и застройщиков, не будут тратиться на различные нужды организации, кроме как на помощь застройщикам и дольщикам.

Основные функции

Государственный компенсационный фонд долевого строительства создавался для помощи дольщикам, которые рискуют стать обманутыми. С помощью средств фонда планируется достраивать проблемные дома – но те, которые стали проблемными только после начала действия нового закона. Поэтому сейчас среди основных функций фонда выделяют следующие.

Учет за экономикой отчислений в компенсационный фонд долевого строительства.Деньги, поступающие от застройщиков, будут контролироваться с помощью данных Росреестра по каждой квартире, поэтому обмануть государство скорее всего не получится.
Создание арбитражного управления, которое будет заниматься застройщиками, вступившими на путь финансовой несостоятельности.Но здесь идет речь только о девелоперах, которые делали вклады в создание компенсационного фонда долевого строительства.
Убытки дольщиков.Предполагается, что фонд, учрежденный минстроем, будет работать с банками, через которые будет финансироваться строительство будущих проблемных домов.
Финансирование компаний, которые возьмутся за спасение проблемного дома.Здесь речь идет как о больших застройщиках, которые могут взять на себя обязательство достроить дом от разорившегося девелопера, так и о ЖСК, которые организовывают дольщики для возведения своей новостройки.
Контроль за свободными собранными средствами и размещение их в банках.Планируется, что фонд сможет делать не только вклады на различные суммы в банки под проценты, но и покупать ипотечные бумаги и облигации госзайма для роста доходности средств хотя бы на уровне инфляции.

Механизм работы компенсационного фонда

Как мы выяснили, работа по 214-ФЗ хоть и стала более ответственно регулировать деятельность застройщиков, но полного порядка в сфере не дала.

Поэтому создание фонда – это еще один шаг к адекватным рыночным отношениям и страхованию рисков дольщиков – граждан государства. Смысл работы нового фонда – смочь достроить проблемный объект.

Так как страховые полиса и прочие инструменты работы с застройщиками такого эффекта не давали.

Механизм работы фонда прост:

  • собрать деньги с застройщиков;
  • выявить проблемный объект;
  • достроить объект.

Таким образом, фонд становится гарантией для новых дольщиков о том, что новостройка, в которой они купят квартиру, будет достроена даже в случае банкротства застройщика.

Действие закона распространяется только на новостройки, у которых первый договор долевого участия был заключен после 1 января 2017 года.

А многие застройщики, даже только начинающие строить объекты сейчас, скорее всего заключили такой договор со своими лицами, чтобы избежать расходов по взносам. Поэтому внимательно следите за ситуацией – если первый ДДУ зарегистрирован до 2017 года, то под действия защиты фонда вы как дольщик не попадаете. Придется надеяться на страховую компанию – прошлый механизм защиты.

Взносы

Законодатель разработал понятный механизм внесения взносов застройщиком денег в компенсационный фонд долевого строительства. Все достаточно просто:

  • Договора долевого участия без взносов регистрироваться не будут.
  • Застройщику нужно перечислить средства за первый договор ДУ не позднее, чем за три дня до его заключения.
  • Штрафы для юридического лица за привлечение средств инвесторов-физических лиц достаточно высокие – от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей.
  • Ставка взноса за весь объект строительства – 1,2% от общей стоимости договора ДДУ. Это достаточно весомая сумма, поэтому мелкие участники строительства могут потерять возможность начать продажи на объекты, по котором планировался старт в 2017 году и позже. Стоит внимательно относится к выбору застройщика.
  • Ставка может быть пересмотрена. Но только через 1 год и с помощью рассмотрения новых условий в Госдуме по всем чтениям.

Законодатель планирует собрать таким образом только в первый год работы Фонда более 20 млрд рублей – неплохие деньги, за которые можно без труда достроить до 20-ти проблемных домов. Но при этом эти деньги пока не планируется пускать на решение проблемы с уже имеющимися обманутыми дольщиками.

Требования к застройщику

Новшества в законодательстве в части создания фонда государственного строительства невозможно рассматривать только с точки зрения появления взносов, которые могут увеличить цену итоговых квартир для дольщиков. Также депутаты ввели новые требования к застройщикам – намного более жесткие, чем раньше.

  • Девелоперы больше не смогут заниматься иной деятельностью, кроме как долевым строительством. Поэтому строительство магазинов и иных коммерческих объектов в том же жилом комплексе застройщику придется либо с помощью сторонних организаций, либо абсолютно другой компанией.
  • Специализированным застройщиком может стать компания, которая возводила дома не меньше трех лет и площадью не меньше 10 тыс. кв.м. жилья. Самый спорный пункт, фактически запрещающий появление новых игроков на рынке. Мало кто может построить жилой дом в течение трех лет такой площади без привлечения долевых средств.
  • Девелопер должен иметь на счету нетронутыми не менее 10% от себестоимости строительства – это достаточно крупная сумма. Средняя цена на новостройку в 10 этажей – более 10 млн рублей.
  • Теперь девелопер сможет получить разрешение только на один объект. Неясная ситуация – либо крупные застройщики будут спешить и стремиться построить дома как можно быстрее, чтобы начать новые, либо же будет развиваться комплексное строительство, когда одним разрешением строится целый парад домов.
  • На инженерные работы, проекты и покупку земли придется тратить либо свои, либо кредитные средства. Деньги участников долевого строительства могут идти только на возведение объекта.
  • Деньги лежат только в одной финансовой организации, которая подвергается постоянным проверкам. Также проверяется каждая финансовая операция.
  • Гендиректор компании не может быть банкротом другой организации, не должен быть осужден за экономическое преступление или же дисквалифицирован с аналогичной должности.

Возмещение убытков

Депутаты также одобрили процесс возмещения убытков с помощью компенсационного фонда. На практике такие случаи еще не наступили и вряд ли появятся до конца 2018 года, когда будет аккумулировано достаточное количество денег.

 Дольщикам придется дожидаться решения суда – в арбитражном производстве процесс банкротства проходит довольно долго, даже по ускоренной схеме. Нужно учитывать кредиторов всех очередей, ждать время на оздоровление.

Поэтому надеяться на быструю несостоятельность застройщика не стоит.

Некоммерческая организация, управляющая фондом, с помощью совещания наблюдательного совета будет решать, что экономически выгодно – возместить деньги дольщикам или пытаться достроить объект. Эксперты считают, изучение экономической составляющей будет продолжаться около полугода.

О решении наблюдательного совета можно узнать из сообщения на официальном сайте – на момент написания статьи еще не разработан. В любом случае, если у вас на руках ДДУ, то можно и самостоятельно интересоваться судьбой дома в управлении фонда.

После озвучивания решения дольщикам дается две недели на то, чтобы предоставить в фонд нужные документы.

Причем под документами будет иметься ввиду скорее всего максимум паспорт и сам договор долевого участия. Если фонд решит просто возместить убытки, то придется открыть счет в банке, который будет выбран фондом для выплат средств дольщиком. Пока что механизм убытков кроме суммы, указанной в договоре долевого участия, не разработан. Так что на пеню рассчитывать не стоит.

По закону средства должны быть перечислены дольщикам в течение десяти дней с момента предоставления ими документов в фонд или в тот банк, где производят выплаты. В первую очередь деньги будут выплачиваться, если их не будет хватить или будет большая очередь, гражданам с тяжелой болезнью и служащие в армии.

Советы дольщикам

Помните, что первый договор в новостройке должен быть зарегистрирован только после первого января 2017 года. В других случаях на компенсацию рассчитывать невозможно.

Учитывайте, что компенсационный фонд работает только в случае договора долевого участия максимум на площадь в 120 метров.

Пока непонятно, что происходит, если квартира большей площади – или же компенсация не выплачивается вовсе, или же выплата производится только за 120 метров.

Считает средства на выплату фонд просто – берется стоимость одного квадратного метра по договору долевого участия и умножается на предполагаемую площадь вашего будущего жилья.

Поэтому не соглашайтесь оформлять договор, где есть заниженная сумма квадратного метра.

И да, возможно, дольщики потеряют часть средств – все-таки часто расчеты могут вестись по средней стоимости жилья в регионе, когда фактически средства, потраченные на квартиру, будут больше.

Также эксперты прогнозируют подорожание квартир на первичном рынке – как раз на фактические 1,2%, которые будут платить застройщики в фонд. При этом те, кто зарегистрировал первый договор до 2017 года, смогут продавать жилье дешевле. Поэтому будьте внимательны и уточняйте у застройщика и в Росреестре, попадает ли ваша новостройка под действия государственного компенсационного фонда.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/kompensatsionnyj-fond-dolevogo-stroitelstva/

Компенсационный Фонд для дольщика

Компенсационный фонд фз 214

214 ФЗ в последних редакциях представил новую гарантию для дольщиков, позволяющую не потерять вложенные деньги — государственный компенсационный фонд, созданный для того, чтобы предоставить финансирование для проблемных проектов новостроек. В этой статье мы расскажем о компенсационном фонде долевого строительства по 214 ФЗ: каков размер отчислений застройщиков в него, и как дольщику получить компенсацию из Фонда.

Как работает компенсационный фонд долевого строительства

Компенсационный фонд под управлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»  заменил ранее существовавшее страхование ответственности застройщика. Положения о фонде впервые появились в редакции закона «О долевом строительстве», введённой законом 218 ФЗ с 30 июля 2017, однако полноценную деятельность фонд начал с 20 октября 2017 года.

По новым правилам, с каждого ДДУ застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд долевого строительства. Без этого договор долевого участия не будет зарегистрирован и не вступит в силу.

Кто обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд

Компенсационный фонд участников долевого строительства был зарегистрирован и начал действовать 20 октября 2017 года.

  Однако уплата взносов в него обязательна только для тех проектов, где первый договор долевого участия был подан на регистрацию после этого числа.

Начиная с 21 октября 2017 регистрация договоров долевого участия по таким проектам осуществляется только при условии оплаты застройщиком обязательных взносов.

После перехода застройщиков на использование счетов эскроу с 1 июля 2019 года, отчисления в Компенсационный фонд по 214 ФЗ перестанут быть необходимыми.

Размер взноса в компенсационный фонд

Сумма отчислений застройщика в фонд составляет 1,2 % от цены каждого ДДУ в отношении квартиры.  В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 ФЗ может быть увеличен — обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов.

Если цена квартиры увеличивается по какой-либо причине, застройщик обязан доплатить средства соразмерно увеличившейся сумме.
Застройщик самостоятельно осуществляет уплату взносов в компенсационный фонд за собственный счет.

Сумма взноса не должна быть включена в цену ДДУ — хотя она и учитывается при определении затрат застройщика, и, в конечном итоге, цены квартиры.Оплата взноса производится до того, как договор долевого участия будет зарегистрирован и вступит в силу.

Если застройщик не оплатил обязательный взнос в фонд, в соответствии с 214 ФЗ Росреестр откажет в регистрации такого договора.

В некоторых случаях средства из компенсационного фонда возвращаются застройщику:

  • ДДУ не зарегистрирован по какой-либо причине,
  • стороны отказались от сделки
  • ДДУ был заключен, но впоследствии расторгнут.

 Компенсация из фонда долевого участия

Собранные в фонд средства могут быть использованы для выплаты компенсаций дольщикам, не получившим квартиры либо для того, чтобы оплатить достройку проблемного дома.

  Выбор между этими двумя способами осуществляет общее собрание участников долевого строительства, проводимое в соответствии с правилами закона 214 ФЗ, когда застройщик становится банкротом.

  Некоторую часть денег оставляет себе Фонд защиты прав граждан для поддержания своей деятельности.

Выплата компенсаций дольщикам производится только в случае, если суд признал застройщика банкротом, и при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их договоры долевого участия.  Для выплаты необходимо также, чтобы  чтобы общее собрание дольщиков приняло соответствующее решение.
Даже если гражданин приобрел несколько квартир в одном многоквартирном доме, максимальный размер выплаты по этому дому не может превысить установленную законом сумму — 10 миллионов рублей.

Для расчета суммы выплаты используется:

  • количество метров жилой площади, приобретенной гражданином в данном доме (но не более 125 кв. м.),

умноженное на

  • среднюю рыночную стоимость квадратного метра в новостройке в данном регионе, рассчитанную по утвержденной органами статистики методике.

Если цена договора не превышает рассчитанный по приведенной выше формуле максимум, дольщик получит назад всю цену договора.  Если же сумма превышена, дольщик получит только сумму, установленную законом.

В отношении нежилых помещений отчисления не производятся, но и дольщики не имеют права на возмещение за счет средств фонда в случае проблем со стройкой. Также не получат выплат дольщики, которые приобрели права по ДДУ путем уступки, совершенной после начала банкротства застройщика.

Контроль Фонда за деятельностью застройщика

Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома.

Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям.

  Если Фонд обнаруживает нарушения закона, он незамедлительно уведомляет о таком нарушении органы строительного надзора и Росреестр, которые принимают необходимые меры по 214 ФЗ.

На сайте наш.дом.рф будущие покупатели квартир могут проверить, какая  информация о застройщике имеется у Фонда.

Несмотря на недавнее начало деятельности, фонд участников долевого строительства уже активно собирает средства с застройщиков. Однако нельзя забывать, что после перехода на расчёты с дольщиками через эскроу счета, пополнение Фонда прекратится. В связи с этим, пока непоятно, насколько эффективной окажется эта мера защиты дольщиков.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

+7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

+7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Источник: https://fz214fz.ru/zakon/nash-dom

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

Компенсационный фонд фз 214

Последнее обновление: 29.06.2019

► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации.

Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия.

Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е.

запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.

Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту.

То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.

Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются.

Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд.

Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс.

Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/kompensacionnyj-fond-zashhity-prav-dolshhikov/

Компенсационный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства

Компенсационный фонд фз 214

Дольщики не знают, как вернуть деньги, если застройщик – банкрот.

В 2014 году был принят закон, который ввёл новые гарантии, но он не решил проблему.

По данным Минстроя на момент публикации статьи было 836 проблемных объектов. Если в каждом доме хотя бы 100 квартир, обманутых дольщиков – 83 600.

В 2017 году были введены новые гарантии.

С 2017 года застройщик может не страховать ответственность перед дольщиками.

Вместо страхования и поручительства был создан Фонд защиты граждан-участников долевого строительства.

Фонд начал свою работу 20 октября 2017 года. Он создан в форме публично-правовой компании.

Фонд контролирует Наблюдательный совет, в состав которого входят представители Правительства РФ, Федерального собрания РФ и Государственной Думы.

Фонд защиты дольщиков управляет компенсационным денежным фондом, сформированным за счет обязательных взносов застройщиков.

Деньги из этой «кубышки» расходуются исключительно на выплаты дольщикам при банкротстве застройщика, а также на финансирование СРО по завершению строительства и ввода в эксплуатацию незавершенных объектов.

Застройщики платят взносы в размере 1,2% от цены каждого ДДУ в Фонд и не страховать дополнительно свою ответственность перед дольщиками.

Взносы оплачиваются застройщиком до регистрации сделки в Росреестре. Неуплата взноса влечет приостановку регистрации договора.

Если ДДУ зарегистрирован после 1 января 2018 года, вы получите компенсацию из Фонда.

Можете проверить свой ДДУ на сайте Фонда на предмет оплаты за него взноса застройщиком.

Застройщик, конечно, переложит эти 1,2% на плечи покупателей. Те, кто внимательно выбирает строительную компанию, платят за неудачливых дольщиков.

Какие требования удовлетворят?

Размер компенсации для гражданина будет равен общей площади по договору ДУ в строящемся объекте.

Но не более 120 кв.м., умноженной на фактическую среднюю цену на новостройки в субъекте РФ.

Если вы заключили ДДУ на квартиру 100 м2, а стоимость в новостройке 45 000 руб. за м2, расчёт компенсации будет таким:

100 * 45 000 = 4,5 млн руб.

Но если площадь квартиры больше 120 м2, вы получите только часть. Так же ситуация с ценой: если вы купили дороже средней цены, всё вернуть не удастся.

Фактическая средняя цена на первичном рынке определяется по данным Росстата.

Такой размер компенсации по расчетам Правительства РФ покроет убытки покупателей стандартного не элитного жилья.

Что делать пострадавшим по закону о банкротстве?

Потребуется оформить решение общего собрания дольщиков о передаче Фонду полномочий по завершению строительства либо о возмещении дольщикам убытков за счет средств Фонда.

Обращаться с заявлением можно в представительства Фонда либо в региональные министерства строительства и органы по надзору за долевым строительством.

Создатели Фонда уверяют, что ситуации, когда «у нас деньги кончились, вам не хватило» не возникнет: ставки взносов от застройщиков будут заранее расти, денежные средства в компенсационном фонде будут инвестироваться в целях преодоления инфляции.

По данным Министерства строительства за 2017 года были выплачены компенсации дольщикам 2 многоквартирных домов.

Схема похожа на Агентство по страхованию вкладов из банковской сферы. Понятно, что государство делает большую ставку на фонд в долевом строительстве в решении проблемы с обманутыми гражданами.

сюжет о защите прав дольщиков:

Что такое Единая информационная система?

Еще одной новинкой является создание в 2017 году Единой информационной системы жилищного строительства.

Система предполагает создание информационной площадки, содержащей актуальную информацию по каждому строящемуся дому, а также по жилищному строительству в стране в целом.

В системе сведены данные Росреестра, Банка России, Росстата, контролирующих застройщиков госорганов, Фонда защиты граждан-участников долевого строительства и других. Сведения в системе доступны застройщикам и контролирующим органам.

Есть у неё один подвох: дольщики не могут пользоваться данными системы.

Бюрократы думают, что информационная система упрощает надзор за деятельностью застройщиков и поэтому будет защищать интересы граждан.

Как пользоваться реестром проблемных застройщиков?

Для дольщиков создали отдельную систему — реестров проблемных застройщиков, которые ведут региональные министерства строительства.

Реестры обычно публикуются на официальных сайтах региональных строительных министерств.

Застройщик попадает в реестр, если:

  • застройщик привлекает деньги граждан по незарегистрированным ДДУ;
  • либо нарушает финансовые и бухгалтерские нормативы;
  • возбуждено дело о банкротстве в арбитражном суде;
  • заведено уголовное дело в отношении руководства компании.

Нормальный застройщик не хочет попасть в такой список. Потому что он станет для него «санкционным»: государство запретит ему строить.

https://www.youtube.com/watch?v=nntQyZ3S4dQ

Все эти системы, реестры и фонды помогут вам только, если вы тщательно выбираете строительную компанию. А самый надёжный способ получить жильё – купить готовое.

Договор долевого участия никогда не будет давать 100% гарантии от провала, даже если чиновники заверяют об обратном.

Запомнить

  1. Гарантия возврата при банкротстве застройщика даётся только в случае регистрации ДДУ.
  2. Проверьте на официальном сайте Фонда защиты участников долевого строительства внесен ли взнос застройщиком по вашему ДДУ – фонд214.рф
  3. Если ДДУ был зарегистрирован до начала работы Фонда, компенсацию можно получить по договору страхования ответственности застройщика.
  4. Создание Фонда не дает гарантии защиты от банкротства.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/kompensatsionnyj-fond-zashhity-prav-grazhdan-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva.html

Суть 214 ФЗ и изменения 2019 года

Компенсационный фонд фз 214
17.02.

2019

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина».

Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.  

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2019 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки.

Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается.

Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков.

То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено.

Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство.

Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2019 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/214-fz-sut-i-izmeneniya-2019-goda/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.