+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Расчеты Через Аккредитив При Альтернативной Сделке

Аккредитив – что это и как применяется при заключении сделок

Расчеты Через Аккредитив При Альтернативной Сделке

Насколько безопасны аккредитивы при сделках, какие риски

Все слышали о том, что при проведении сделок на крупные суммы применяются различные способы обезопасить обе стороны от обмана. Предлагаю разобраться в работе используемых для этого механизмов. Сегодня рассмотрим самый распространённый инструмент – аккредитив: что это и как применяется в организации сделки.

Что такое аккредитив

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

Аккредитив – это финансовая операция, в которой участвуют три стороны. Проводится она по следующей схеме:

  1. Покупатель (плательщик) открывает в банке специальный счет. При этом сразу же оговаривается, при предъявлении каких документов продавец сможет получить доступ к деньгам.
  2. Вторая сторона сделки выполняет свои обязательства. Например, передает покупателю недвижимость или иной дорогостоящий товар. Данный факт подтверждается соответствующими документами. В случае с куплей-продажей жилья в этом качестве используется выписка из ЕГРН.
  3. Документы о том, что сделка совершилась, предоставляются в банк.
  4. Продавец получает деньги.

Таким образом, защищены оба участника соглашения. Если продавец не выполнит свои обязательства, размещенные на аккредитиве деньги вернутся покупателю. При этом он не сможет обмануть продавца, т. к. банк обязан произвести платеж только при предъявлении заранее оговоренных документов. К сделке также можно подключить дополнительные стороны: перевозчика товара и исполняющий банк.

Существует несколько разновидностей аккредитивов.

  1. Покрытый. Покупатель сразу вносит всю сумму на счет. Это самый распространённый вид при сделках с недвижимостью.
  2. Револьверный. Применяется при постоянных расчетах между двумя компаниями. Возобновляется по мере проведения платежей, подобно барабану револьвера, который сам посылает в ствол новую пулю.
  3. Гарантированный. Средства на аккредитивном счёте не замораживаются. Банк-эмитент аккредитива предоставляет возможность списания денег со своего счета. Гарантией оплаты выступает залог того или иного актива покупателя.
  4. Отзывный. Подлежит изменению без уведомления второй стороны. Этот вид непопулярен и практически не используется.

Одно из новых направлений в финансовой сфере – аккредитив на базе блокчейна. Главные преимущества:

  • можно отказаться от пересылки бумажных документов, что особенно важно в международной торговле;
  • исключается вероятность подделки бумажных документов;
  • все стороны сделки одновременно получают актуальную информацию;
  • автоматизируются проверка документов, контроль «факта отгрузки» и перечисления денег: вся сделка «зашита» в цифровой самоисполняемый контракт.

В нашей стране лидерами в этой области являются Сбербанк и Альфа Банк. Они опробовали сделки на блокчейне еще в 2017 г. Обе финансовые организации при этом опирались на платформу Ethereum.

Сделки с использованием аккредитива

Вопреки распространенному мнению о том, что аккредитивы служат, в первую очередь, для покупки недвижимости, они применяются при любых сделках на крупные суммы. В том числе такая банковская услуга может быть востребована при продаже доли в компании или большого пакета акций.

За открытие аккредитива и проведение связанных с ним операций финансовая организация удерживает комиссии. В качестве примера приведена выдержка из тарифов Альфа Банка.

Аккредитив в долевом строительстве

При использовании расчетов через аккредитив основанием для получения денег застройщиком выступает договор долевого участия (ДДУ), зарегистрированный Росреестром.

Прибегая к такой банковской услуге, следует помнить, что у финансовой организации могут отозвать лицензию. В этом случае те, кто покупает жилье по программам рассрочки, находятся в более выгодном положении, чем те, кто вносит сразу всю стоимость недвижимости.

В первом случае больше вероятность того, что сумма в пределах 1.4 млн рублей будет возмещена через АСВ.

В связи с изменениями в законе 214 ФЗ о долевом строительстве, использование аккредитива при операциях на первичном рынке скоро отойдет в прошлое. Ему на смену уже сейчас приходят эскроу-счета, гарантирующие безопасность покупателя. К размещенным на них деньгам застройщик сможет получить доступ только после сдачи объекта.

Плюсы и минусы аккредитива

Преимуществом использования аккредитива является уверенность обеих сторон, что другой участник сделки выполнит свои обязательства. Банк гарантирует перечисление денег в полном объеме. При использовании главной альтернативы этого метода расчетов – ячейки сейфа – сохраняется риск того, что покупатель поместит в нее не всю сумму.

Минусами аккредитива можно назвать довольно ощутимую комиссию и риск отзыва лицензии у банка. Кроме того, существует вероятность, что получатель денег решит не выполнять свои обязательства, а подделать документы по сделке.

Источник: https://smfanton.ru/novosti/akkreditiv.html

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Расчеты Через Аккредитив При Альтернативной Сделке

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях
СбербанкЗа переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБВ рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Расчет при помощи аккредитива в сделках с недвижимостью

Расчеты Через Аккредитив При Альтернативной Сделке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЧтобы обезопасить проведение сделки по продаже квартиры и иного дорогостоящего имущества, стороны прибегают к использованию банковского аккредитива. Это необходимо, поскольку сделки купли-продажи недвижимости сопряжены с движением значительных денежных сумм.

Аккредитив – одна из форм условного обязательства банковского учреждения, согласно которому оно должно произвести безналичную оплату продавцу после предъявления им заранее утвержденного пакета документов.

Говоря простыми словами, банк соглашается перечислить деньги на счет бывшего владельца после предъявления всех документов, указанных в договоре аккредитива и купли-продажи недвижимости. Он становится гарантом сделки. Покупатель именуется аппликантом (плательщиком), а продавец – бенефициаром (выгодоприобретателем, получателем денежных средств).

В этом документе прописаны все существенные нюансы будущей операции:

  • порядок выплаты средств;
  • условия оплаты за имущество;
  • способы извещения всех сторон о завершении сделки купли-продажи и исполнении обязательств;
  • реквизиты и контакты участников.

Специалисты различают множество видов аккредитивов (обычные, депонированные, резервные, открытые, переводные), каждый из которых регламентирует особый порядок обеспечения и исполнения сделки. При покупке недвижимости чаще отдают предпочтение безотзывному виду, который прямо запрещает одностороннее изменение и расторжение договора, это допустимо лишь с согласия всех сторон.

Сфера применения аккредитива обширна. С его помощью страхуют свои риски физические лица, приобретающие недвижимость у застройщика либо на вторичном рынке жилья. Используется подобная форма расчетов при реализации обменных схем по договорам купли-продажи квартир (так называемая альтернативная сделка), при оформлении ипотеки.

Порядок расчета

На примере покупки квартиры расчет при помощи аккредитива выглядит так:

  1. Главные участники (аппликант, бенефициар) принимают решение о форме расчета, определяют ключевые условия сделки между собой, согласовывают проект договора о купле-продаже с банком, предоставляющим аккредитив, заключают его на указанных условиях.
  2. Покупатель по заявлению открывает счет и аккредитив в банке-эмитенте.
  3. Банк готовит документы. Оригинал аккредитивного договора специалист передает будущему владельцу недвижимости либо уполномоченному банку, где находится счет покупателя.
  4. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
  5. Продавец собирает пакет оригинальных документов и отдает в банковское учреждение, выступающее гарантом сделки.
  6. Банк тщательно проверяет его на предмет правильности, достоверности и соответствия закону. Если к документам нет претензий, то производится оплата в пользу бенефициара (продавца).

Процедуру расчета с помощью аккредитива можно значительно упростить, если продавец и покупатель заранее откроют расчетные счета в одном финансовом учреждении.

Образец типового договора доступен по ссылке.

При заключении договора надо обратить внимание на следующее:

  1. Правильность внесения данных об участниках, продаваемой недвижимости (цена в национальной и иностранной валюте при необходимости).
  2. Описание условий аккредитива (его вид, порядок и сроки выплаты, пакет документов).
  3. На кого возлагается оплата расходов (комиссии банка) и ответственность за своевременную регистрацию договора по купле-продаже квартиры.
  4. Что считается исполнением обязательств покупателя и продавца.

Преимущества и недостатки

Для физических лиц аккредитивы при покупке недвижимости имеет следующие преимущества:

  1. Обеспечение безопасности. Обе стороны застрахованы от имущественных потерь, так как сохранность денежных средств и недвижимости гарантируется банком. Вся процедура сделки более прозрачна, чем при использовании банковской ячейки.
  2. Исполнение договора. Участники защищены от недобросовестности другой стороны, так как в сделке присутствует третье лицо – банковское учреждение, играющее роль куратора. В одностороннем порядке нельзя изменить ранее оговоренные условия. Согласие на корректировку безотзывного аккредитива дают все участники сделки.
  3. Полная оплата.Банк на законодательном уровне отвечает за выполнение утвержденных условий. Покупатель обязан предоставить банку денежные средства для обеспечения сделки либо заключить соответствующий кредитный договор. Забрать деньги или использовать их на другие цели нельзя.
  4. Компромисс. Продавец и покупатель сами выбирают оптимальный порядок выплат и не зависят от рыночной ситуации.
  5. Законность. Банк следит за правильностью оформления всех документов, удостоверяется в «чистоте» продаваемого имущества. Покупатель вступает в право собственности после расчета и исполнения всех условий сделки. Продавцу перечисляют деньги после подтверждения факта перехода права собственности новому владельцу.
  6. Автоматическое продление и закрытие. Договор на аккредитивную оплату оформляется на любой срок. В условиях можно указать порядок продления (пролонгации) и закрытия. В случае неисполнения условий договора (на момент окончания срока действия аккредитива новый владелец не приобрел право собственности на недвижимость), забронированные средства перечисляются обратно на счет покупателя.

Недостатки аккредитивной формы расчетов:

  1. Длительность. Ход сделки контролируется третьей стороной (банком), которая тратит дополнительное время на проверку документации, подачу запросов в регистрирующие органы и т.д.
  2. Выплаты одному лицу. В аккредитивах при покупке недвижимости быть аппликантом может только одно лицо, то есть, деньги получает конкретный человек.
  3. Наличие комиссии. За открытие и сопровождение банки взимают определенный процент от перечисленной суммы, также устанавливают тарифы за дополнительные услуги.
  4. Передача сведений. Банк вправе сообщать налоговым органам о совершении купли-продажи и размере зачисленных средств.

Какие банки предлагают аккредитив

В таблице отражены основные условия и тарифы по предоставлению аккредитивовна сделки с недвижимостью.

БанкТарифы за квартал, руб.*
СбербанкМежду физлицами: 1500-5000 руб., 0,2 % от общей суммы платежа.
Между физлицом и организацией (юрлицом): 2500-15000 руб., 0,5% от общей суммы платежа.
ВТБ24Для физлиц в рамках ипотеки: 1500-4500 руб.
Между физлицами, организацией и физлицом: 1200-4500 руб., 0,2 % от суммы.
«Россельхозбанк»0,15-0,2%, 1000-15000 руб.
«Альфа-банк»0,15-0,2%, минимально 50 USD.
«ЮниКредитБанк»0,5%, минимально 12500 руб.

*Банком могут устанавливаться разовые или процентные комиссии за любые операции (пролонгацию, авизование, закрытие аккредитива и т.д.).

Документы, необходимые для открытия аккредитива во всех вышеуказанных банках:

  • удостоверение личности от каждой стороны (паспорт);
  • основание (оригинал договоров купли – продажи);
  • заявление аппликанта (продавца) на аккредитив;
  • сопроводительное письмо бенефициара (покупателя).

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 23.02.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Источник: https://creditkin.guru/akkreditiv/pri-pokupke-nedvizhimosti-2.html

Аккредитив при альтернативной продаже квартиры

Расчеты Через Аккредитив При Альтернативной Сделке

Квартира практически передана покупателю;

  • Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  • Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Источник: https://reditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Альтернативой такой платежной операции как инкассо является аккредитив. Суть услуги почти такая же, отличается лишь некоторыми особенностями от инкассо.

Важно

Сегодня провела свою первую альтернативу (три квартиры) через аккредитив.

Две недели назад цепочка уже пыталась выйти на сделку, но доступ к наличным деньгам не был получен верхним Покупателем (Росбанк).

Я предложила аккредитив Сбербанка, поскольку уже имела опыт оплаты квартиры третьим лицом. Осталось прописать это в ДКП.

Поскольку мой клиент продавец свободной квартиры получал деньги, то ему это было выгодно.

Вчера “срочно-срочно” юрист Миэль составлял 3 ДКП (точнее рекомендованные им курьеры – регистраторы).

Формулировки придуманы, узкое место конечно есть (с распиской).

Про ее получение юрист озадачился только сегодня, внеся только в один из договоров нужные корректировки.

В итоге все три ДКП я правила и распечатывала на сделке.

Отличие от аккредитива в том, что банк-ремитент не несёт ответственности за финансовую операцию, а другой строго обязуется выплатить всю сумму. Также инкассо может быть в любое время отозван одной из сторон.

Я пользуюсь банками для сделки только из первой десятки.
А из сотни не рискну. Из десятки аккредитивы делают единицы. И снять деньги налом можно будет не раньше, чем через месяц.
При продаже квартиры это очень долго. Квартиры продают не за ненадобностью, а для решения квартирного вопроса. И единственный вариант, когда подойдет безнал,- только при оплате новостроя.

Аккредитив (1807 просмотров)

При заключении международных сделок, помимо обязательства банка-эмитента оплатить выполненные работы по контракту, поставщик может также получить подтверждение аккредитива другим банком (подтверждающий банк), который находится в его стране.

  • Подтверждение платежеспособности покупателя (Участника долевого строительства) — при открытии необходимая сумма резервируется на счете.
  1. Во-первых, необходимо продавцу и покупателю согласовать в целом желание использовать аккредитив.
  2. Во-вторых, банки должны между собой договориться о способах передачи, обеспечения и раскрытия аккредитива.
  3. В-третьих, уточняются способы информирования плательщика и получателя об этапах прохождения торговой операции.

Все действия сторон оформляются письменно и сопровождаются написанием заявлений, составлением и подписанием договоров

Передача денег за квартиру

Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках купли-продажи квартир используется крайне редко.

Шаг 3: договоритесь о форме расчетов

Договоритесь с продавцом и покупателем о форме расчета — например, можете использовать аккредитив при альтернативной сделке или расчет с помощью банковских ячеек. Здесь важно продумать правильную систему взаиморасчетов.

Внимание

Например, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить вам за квартиру, в одну ячейку. Вы кладете деньги, которые должны доплатить продавцу, во вторую ячейку.

Если не можете определиться с порядком расчетов, обратитесь к сотрудникам банка. Объясните ситуацию — они предложат подходящее решение, расскажут, какие условия нужно прописать в соглашении.

Предварительное соглашение — гарантия будущей сделки.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Расчет при помощи аккредитива в сделках с недвижимостью

  1. Обеспечение безопасности.

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности.

Продавцу перечисляют деньги после подтверждения факта перехода права собственности новому владельцу.

  • Автоматическое продление и закрытие. Договор на аккредитивную оплату оформляется на любой срок. В условиях можно указать порядок продления (пролонгации) и закрытия. В случае неисполнения условий договора (на момент окончания срока действия аккредитива новый владелец не приобрел право собственности на недвижимость), забронированные средства перечисляются обратно на счет покупателя.
  1. Главные участники (аппликант, бенефициар) принимают решение о форме расчета, определяют ключевые условия сделки между собой, согласовывают проект договора о купле-продаже с банком, предоставляющим аккредитив, заключают его на указанных условиях.
  2. Покупатель по заявлению открывает счет и аккредитив в банке-эмитенте.
  3. Банк готовит документы.

Года два назад — аккредитив между физиками был. Сейчас остался только между юрик-физик, юрик-юрик, и не иначе.Либо схема — одна квартира- продавец-покупатель, либо — никак.

С аккредитивной формой расчетов при альтернативе сейчас начала работать Дельта.

О как! Кому-то удалось дозвониться в Сбер? Не конкретному кредитному менеджеру, а просто — в Сбер, чтобы задать вопрос. Господа, мне это, года за три, ни разу не удалось. Поделитесь секретом, а то приходится по старинке — ехать в отделение и на месте задавать интересующие вопросы.

Как происходит продажа квартиры по ипотеке Сбербанка

Ипотека на сегодняшний день является наиболее распространённым способом приобретения собственного жилья.

  • В оговоренный в договоре срок продавец должен освободить квартиру, передача объекта «фиксируется» актом приёма.

Альтернативная сделка с использованием ипотеки Сбербанка

Альтернативную сделку проводить будите в одно время и в одном месте (в офисе сбера).

Регистрировать лучше всего через регистраторов — так как сроки регистрации ипотечной сделки и обыкновенной разные (5 и 10 дней) следовательно сроки надо будет выравнивать ! ДКП заранее не подписывается (подписывается в день сделки после закладки ден средств в ячейку )- скорее всего Вам привезли на подпись предварительный договор (это договор о намерении заключить основной но в будущем).

Наталья, если объекты относятся к разным территориальным округам, то регистрируются они в разных отделениях Росреестра или в Москве, но в одном.

Использование аккредитивов достаточно удобный вариант осуществления сделок.

Отличие аккредитива от банковской гарантии

Говоря простыми словами, аккредитивом называется открываемый в банке специальный счёт, на котором можно зарезервировать денежные средства при проведении сделок по продаже товаров или предоставлении услуг (выполнении работ). При полном соблюдении обеими сторонами оговоренных в контракте условий, банк выплачивает необходимую сумму на счёт получателя (бенефициара).

Самая безопасная схема расчетов на рынке недвижимости – аккредитив.
У покупателя всегда остается документальное подтверждение передачи денег, а у продавца – возможность гарантированно получить нужную сумму.

Москве.

Расчет за недвижимость через аккредитив

При обращении покупателя в банк им заполняется заявление о намерении применить аккредитивный счет для финансовых расчетов по сделке купли-продажи. Кроме даты и регистрационного номера, заявление также должно отражать следующий ряд сведений об аккредитиве:

При проведении сделок купли-продажи недвижимого имущества среди обширного круга вопросов, которые решают ее участники, одним из важных выступает способ произведения оплаты.

С этой целью, даже при покупке жилья по ипотеке, можно использовать различные варианты, классическим из которых является выплата договорной цены наличными средствами.

Но при этом более безопасным методом, как для продавца, так и для покупателя, можно назвать безналичный платеж через аккредитив.

Москва и МО С-Петербург и ЛО Бесплатный звонок по России

Источник: https://kok-stroy.ru/akkreditiv-pri-alternativnoj-prodazhe-kvartiry

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!

Расчеты Через Аккредитив При Альтернативной Сделке

Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой – юристами сети Высоцкий Эстейт.

Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько

Минное поле “альтернативы” не так опасно, как может показаться на первый взгляд

1. Альтернативная сделка это всегда дольше

Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.

Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова “альтернатива подобрана” могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.

Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.

Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.

Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.

2. Риск изменения цены после аванса

Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.

Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что “никуда они все, другие участники сделки, не денутся” и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.

Отсюда следует следующая проблема.

3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки

В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?

4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость

Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.

Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.

Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.

5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки

У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.

Как вы понимаете, при “свободной продаже” этого не могло бы произойти.

При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.

6. Проблемы с регистрацией перехода права

Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.

Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.

До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.

Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.

В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.

Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.

Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых “регистраторов”. Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.

И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.