+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Субаренда стороны договора

Что такое субаренда и аренда: различия, сравнение, образцы договора

Субаренда стороны договора

В гражданском обороте существуют «аренда» и «субаренда». Они похожи между собой, юридические последствия действий одинаковы. Но не каждый знает, аренда и субаренда в чем разница? Аренда – передача конкретного имущества от одного лица другому в пользование за отдельную плату. Субаренда – это вторичное понятие, «вытекающее» из аренды.

Стороны и предмет договора

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

  • аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
  • субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Субаренда – это переуступка права пользования. Не путать с цессией! Когда в пользование передаётся объект сделки, арендатор уступает субарендатору своё право пользоваться некой недвижимостью в течение конкретного периода времени.

Сроки действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.

Имеет следующие особенности:

  • если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
  • если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
  • сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
  • предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
  • если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.

Важно! Предмет договора не должен быть изъят из гражданского договора и имущественного права. В противном случае, соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

Что такое субаренда

Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде. Что такое субаренда, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду. Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.

Что такое субаренда квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду. Сторонами выступают арендатор и третьи лица. Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:

  • владелец квартиры, без его согласия невозможно заключить сделку;
  • арендатор – это вторичное лицо в сделке по аренде и первичное в сделке по субаренде;
  • субарендатор – третье сторона соглашения.

Важно! Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.

Гражданско-правовые отношения

Данные отношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что по договору имущественной найма, арендатор (он же субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору некое имущество в пользование на определённый срок и за определённую плату.

Первичные отношения регулируются ст. 606 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что есть возможность передачи уже арендованного ранее имущества в пользование третьему лицу, но для этого необходимо получить согласие собственника. При составлении данного соглашения применяются те же правила, что и при составлении договора аренды.

Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Она может быть выше или ниже той, что установлена в первичном соглашении.

Цель субаренды

Арендуя помещение, арендатор несёт определённые расходы. Сдав его в субаренду, он может компенсировать себе их полностью или в некоторой части.

Субаренда выгодна, если в аренду было сдано помещение большой площади. По факту его можно разделить на несколько и пересдать каждое за определённую стоимость. Тогда «вторичный» оппонент не только компенсирует свои расходы, но и получит прибыль.

Образец договора субаренды

При составлении соглашения определённые тонкости нужно учитывать дополнительно:

  • первичная договорённость в письменной форме обязательное условие составления вторичного контракта;
  • во вторичном документе должна быть ссылка на первичный договор;
  • срок не может выходить за рамки аренды;
  • письменное согласие собственника обязательно;
  • у собственника есть права предъявлять претензии субарендатору. Разногласия он должен решать со своим оппонентом.

Важно! Субарендатор имеет право обратиться в суд за защитой своих прав, предъявив претензии своему контрагенту. Арендатор улаживает конфликты с арендодателем.

Типовую форму договора субаренды можно скачать здесь.

Особенности субаренды

Отношения между арендатором и субарендатором самостоятельные, но они вытекают из отношений владельца предмета сделки и пользователя. У каждой стороны есть права и обязательства по отношению друг к другу. Пренебрегать обязанностями и нарушать права нельзя! Все конфликты решаются в судебном порядке.

Разница между арендой и субарендой

Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:

Параметры сравненияАрендаСубаренда
Предмет сделкиЛюбое имущество, любая вещьПреимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько
Порядок разрешения конфликтовДосудебный и судебныйДосудебный и судебный
Порядок сотрудничестваДвухстороннийТрехсторонний
СогласиеПодписанный контракт – согласие на операциюНеобходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку

Важно! Согласие собственника предмета сделки – не всегда необходимое условие. Например, если участок принадлежит муниципалитету или был взят в аренду сроком более чем на 5 лет.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо попросить у арендодателя документы на предмет сделки. Особенно это важно, если речь идёт о жилом или нежилом помещении. Собственнику нужно направить письменный запрос. Если в течение 30 календарных дней ответ не будет получен, то более спрашивать и получать согласие не нужно. Но в соглашении этот нюанс необходимо отразить.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/chto-takoe-arenda-i-subarenda/

Стороны в договоре субаренды – правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Субаренда стороны договора

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Договор аренды помещения > Что представляет собой структура и стороны в договоре субаренды

В случаях, когда речь заходит об аренде и ее правовом регулировании часто всплывают неточные формулировки в законодательстве и некоторое недопонимание со стороны как правоприменителей, так и законодателей. Однако особое место данная проблема занимает при рассмотрении сторон в договоре субаренды.

Что собой представляет договор субаренды

Субаренда представляет собой переуступку арендодателем прав арендатору на конкретный временной промежуток. Зачастую подобное соглашение охватывает только жилые помещения. Вместе с правами передаются также обязанности, что указаны в первоначальном договоре между лицами. При необходимости условия могут быть изменены, однако для этого требуется перезаключение договора.

Структура контракта

Рассмотрим в таблице 1, как выглядит структура договора субаренды.

ПунктОписание
Общие положенияОбщая информация касательно того, кто кому уступает право, основания и т.д.
ОбязанностиВзаимная обязанность каждой из сторон того, что необходимо делать: когда передать в аренду объект, что в нем нужно соблюдать и какие полномочия есть у собственника в случае нарушения обязанностей.
УсловияПрописываются основные условия, на основе которых заключается договор: порядок оплаты, срок договора, указывается предмет аренды, место и т.д.
ОтветственностьУказываются условия, согласно которым будут выплачиваться штрафы и производиться иные действия вследствие нарушения условий договора.
Условия измененияСписок ситуаций, при которых договор может быть либо изменен, либо вовсе расторгнут.
Особые условияОни отвечают за дополнительные условия, например: предоставить субарендатору возможность на право пользования недвижимости в случаях, если он также оформил договор субаренды и т.д.

Она не может быть изменена, так как в противном случае противоречит законодательству.

об отличиях аренды и субаренды:

Условия заключения сделки

Основное условие при заключении сделки субаренды: все данные об объекте недвижимости должны быть указаны в полной мере — в противном случае договор будет признан недействительным.

Помимо этого, описание жилой площади, что передается в аренду, также должно в полной мере соответствовать предмету контракта. Данное условие действует не только для защиты субарендатора, но и для того, чтобы государственные органы могли с точностью установить арендуемое имущество.

Правила составления

Рассмотрим ряд основных правил составления договора субаренды, соблюдение которых позволит не только заключить контракт правильно, но и не выйти за рамки законодательства.  Итак, основные правила:

  1. До непосредственного подписания договора ни одна сделка не является заключенной, что автоматически не выстраивает между субъектами какую-либо связь.
  2. Сдавать в аренду участки, что относятся к лесному фонду, запрещено.
  3. Если в роли собственника помещения выступает коммерческое предприятие, то сдача в аренду такого помещения учредителям или сотрудникам организации недопустимо.
  4. Все правила, что распространяются на договоры аренды, в равной степени относятся к договорам субаренды.
  5. Имущество, что отдается в аренду, должно соответствовать тому, что прописано в договоре — это основополагающее юридическое правило соотношения предмета договора и фактической вещи.
  6. Продолжительность договора субаренды не может быть выше, чем срок аренды основного помещения: заключение собственником или основным лицом нового договора аренды/продления старого не является фактором, продлевающим срок договора субаренды.
  7. Если расторгается основной контракт аренды, то в тот же момент автоматически прекращаются правоотношения между арендатором и субарендатором — их договор становится недействительным.
  8. Когда контракт заключается на срок более одного года, необходимо оформить государственную регистрацию. В противном случае договор признается недействительным.

Соблюдение правил – важный этап, позволяющий ускорить регистрацию договора и исправить в нем ошибки в случае допущения таковых.

Регистрация соглашения

Требование к государственной регистрации соглашения предъявляется только в том случае, когда срок контракта превышает один год. Так, ст. 433 ГК РФ определяет перечень контрактов, которые должны иметь регистрацию и только после ее оформления смогут считаться действительными. В противном случае их не занесут в реестр и признают недействительными.

Если же договор подписан, но не зарегистрирован, то он недействителен. Как следствие, использование субарендатором помещения не только невозможно, но и незаконно.

Кто участвует в контракте по субаренде

Теперь что касается сторон такого договора. Ими являются:

  • арендодатель — главный собственник, который является основным лицом первичного договора
  • арендатор — второстепенное лицо, принимающее условия соглашения первого лица, однако при субаренде становится главным для третьей стороны
  • субарендатор — третья сторона договора, что также имеет право на помещение и может стать основным участником в случае дальнейшей передачи прав

Однако три стороны не являются абсолютным максимумом, ведь субарендатор имеет полное право передать помещение еще одному человеку. Как следствие, образуется целая цепочка, в которой будет несколько людей, арендующих одно и то же помещение.

Участники при договоре на нежилую площадь

Отдельно нужно упомянуть о нежилом помещении. Таковым является пространство, что не предназначено для жизни, а подходит для проведения мероприятий или осуществления конкретного вида деятельности. При расположении в жилом доме помещение является нежилым, если полностью изолировано. Допускается использование как в коммерческих, так и в иных целях.

Теперь касательно сторон: зачастую, при расположенности здания в жилом доме, владением на него обладают все жильцы. Именно это является особенным нюансом, так как при заключении договора понадобится соглашение каждого из них, что накладывает не только временные, но и финансовые затраты.

Особенности жилой недвижимости

При жилой недвижимости сторон может быть две: непосредственный собственник и муниципальное образование.

В первом случае лицо имеет полное право на распоряжение квартирой только в том случае, если он приобрел его в установленном законом порядке. В случае же, если он не является собственником, а заключил договор социального найма — собственником выступает муниципальное образование.

При этом лицу, что арендует жилье, допускается заключать договор субаренды с одним нюансом: обязательно уведомление субарендатора о том, что настоящим собственником выступает муниципальное образование.

Обязанности заинтересованных лиц

Единственной обязанностью каждого лица, что участвует в субаренде, является соблюдение пунктов договора. Это напрямую указывается в ст. 615 ГК РФ. Если же лица игнорируют данные правила, то сделка может быть расторгнута в пользу основного лица.

Существует ряд исключений: иные случаи, при которых соблюдается не только контракт, но и правила предназначения имущества.

Нюансы при заключении контракта

Во время подписания контракта стоит обратить внимание на базовые стороны. Это позволит избежать больших экономических убытков и свести их к минимуму.

Таблица 2. На что обратить внимание при заключении соглашения.

НаименованиеОписание
Добросовестность арендодателяПроверить этот фактор можно по информации из районного суда или по месту регистрации предполагаемого арендуемого имущества. Рекомендуется также уделить внимание наличию судебных споров — их наличие может лучше остального продемонстрировать недостатки.
Право владенияНеобходимо всегда проверять действительно ли арендодатель владеет сдаваемым имуществом, а также интересоваться возможными ограничениями по использованию помещения. Так, это полезно, если необходимо совершить улучшения: будут ли возмещены средства в случае незаконного расторжения договора?
Письменное согласиеПри подписании договора субаренды наличие согласия собственника является первоочередным требованием, которое стоить запросить у арендодателя. Это позволит предупредить чрезвычайные ситуации и, как следствие, финансовые убытки.
Предусмотреть рискиВне зависимости от того, насколько все чисто оказалось с арендатором, всегда нужно помнить, что правоотношения субаренды — это иерархия. Расторжения договора между арендодателем и собственником приведет к автоматическому расторжению договора субаренды. Таким образом, необходимо предусмотреть тактику на подобный случай, несмотря на возможность продолжить правоотношения напрямую с собственником, минуя арендодателя.

Так или иначе, всегда стоит довериться либо собственному юристу, либо нанятому. Желательно, чтобы профессионал заранее проверил все бумаги на подлинность.

об оформлении договора на нежилую площадь:

Несогласованная сдача имущества

В случае если собственник/арендодатель обнаружит, что его имущество сдается по субаренде, он имеет право организовать акт проверки. В рамках этого акта будет проведена не только проверка с последующим уведомлением собственника о состоянии аренды, но и уведомление с двумя предложениями:

  1. Расторгнуть договор аренды.
  2. Выселить арендатора, сохранив аренду.

В первом случае отношения между собственником и арендодателем — основной стороной — расторгаются, что автоматически ведет к расторжению договора субаренды. Тем не менее, у субарендатора остается возможность договориться с собственником напрямую и заключить новый договор на новых условиях.

Во втором же случае, наоборот, отношения собственника и основной стороны в виде арендодателя остаются на прежнем уровне, а субарендатор выселяется. В случае же, если собственник не хочет искать новых арендаторов, то он заключает договор с бывшим арендатором — именно такой сценарий зачастую работает на практике.

Теперь, когда о сторонах субаренды получена полная информация, при заключении данного контракта можно чувствовать себя в разы увереннее и юридически защищеннее.

Единственное, что стоит помнить всегда: в гражданском праве защитить человека от обмана может только его личная бдительность и базовые правовые знания — правоохранительные органы не могут препятствовать невыгодным для жертвы условиям договора ввиду их полной законности.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/civil/contract/lease/storony-v-dogovore-subarendy.html

Правила передачи имущества в субаренду

Субаренда стороны договора

Субаренда – это особая форма договора, предметом которого являются права пользования имуществом. В характеристиках сделки юристы также используют термин «поднаем». Назвать определение тождественными нельзя, однако в контексте настоящей публикации мы будем считать их синонимами.

Юридическое обоснование сделки

Официальное определение субаренды приводится в ст. 615 ГК РФ. Норма признает законными операции по вторичной уступке имущества. Суть договора сводится к передаче объекта арендатором во временное пользование третьих лиц.

У новых участников появляется право эксплуатации актива в соответствии с его назначением и оговоренными в контракте целями. Одновременно у такой стороны возникают обязательства.

Субарендатор должен своевременно вносить плату, обеспечивать сохранность объекта, выполнять иные условия соглашения. На него может возлагаться текущий ремонт.

Наименование стороны Краткая характеристика
АрендодательПервичный контракт заключают преимущественно собственники. Они наделены правом распоряжения имуществом, могут управлять им по личному усмотрению, ограничивать способы эксплуатации. Однако ст. 608 ГК РФ допускает заключение договоров от имени иных уполномоченных лиц. К таковым, например, относятся доверительные управляющие
СубарендодательТермином обозначают участника, получившего имущество по основному контракту и передавшего его третьему лицу за плату. Условием сделки является одобрение со стороны первоначального арендодателя. Разрешение оформляют письменно. Производная сделка не может выходить за рамки установленного собственником целевого использования. А вот размер платы участники утверждают самостоятельно
СубарендаторЭтот участник получает имущество во временное и платное пользование по вторичному соглашению. Прямых отношений с собственником объекта у него не возникает. Платежи вносятся в пользу субарендодателя

Особенности правового статуса сторон неоднократно рассматривались судами. Наибольшее юридическое значение имеют выводы ВС РФ в обзорах № 2 и 4 от 2018, № 3 от 2015. Кроме того, применению подлежат позиции ВАС России, изложенные в информационном письме № 66, а также разъяснения федеральных ведомств.

Форма и содержание договора

К субаренде в полной мере применяют положения главы 34 ГК РФ. Существенным условием сделки признается предмет.

При передаче нежилых помещений, квартир, земельных участков или капитальных сооружений стороны обязаны максимально точно обозначить их характеристики.

Наименования и технические параметры прописываются в соответствующем разделе договора. Информацию берут из правоустанавливающих документов или выписок ЕГРН.

Если речь идет о субаренде недвижимости, существенным становится пункт о цене (ст. 654 ГК РФ). Стоимость разрешено прописывать в любой валюте.

Однако расчеты между резидентами на территории России ведутся только в рублях (ст. 9 закона 173-ФЗ). Одновременно участникам необходимо установить график внесения платежей.

В противном случае опираться придется на правила, сложившиеся в деловом обороте (ст. 614 ГК РФ).

Обязательными пунктами также станут:

  1. Согласие арендодателя. В тексте нужно сослаться на письменное разрешение и указать его реквизиты. Приложением к договору станет оригинал или удостоверенная копия такого документа.
  2. Срок. Период сотрудничества не должен выходить за рамки основного контракта. Арендодатель вправе дополнительно сократить время поднайма, указав точные временные границы в согласии на сделку (п.15 информационного письма ВАС РФ № 66). При этом досрочное прекращение основного обязательства влечет расторжение договора о поднайме (ст.618 ГК РФ).
  3. Цель. В соглашении надлежит указывать разрешенное собственником использование имущества. Так, офис не может передаваться в субаренду в качестве жилого помещения и наоборот. Самовольное изменение цели признается нарушением.

Соглашения получили распространение в отечественной практике. Многочисленные образцы договоров можно найти в бесплатных справочных базах. Унифицированной формы нет. Каждая сделка прорабатывается юристами индивидуально.

Другим важным вопросом является форма сделки. В большинстве случаев достаточно простого письменного документа, подписанного сторонами.

Если участник сдает в субаренду недвижимость на срок более 1 года, обязательной становится государственная регистрация. Простыми словами обременение должно отражаться в ЕГРН.

В противном случае договор признают незаключенным (п. 19 информационного письма ВАС РФ № 66).

Обзор практики

Споры по договору субаренды возникают довольно часто. Суды сформировали позиции по основным вопросам:

Спорный момент Вывод суда Обоснование
ПеренаемУступка прав по основному договору третьему лицу не влечет расторжения соглашений о субаренде. Обязательства сохраняют силу. При этом суды особо выделяют различия субаренды и перенайма. Это разные сделки, а потому на каждую следует получать отдельное согласие первоначального арендодателяп. 17 Обзора ВАС РФ № 66, постановление АС ДО по спору А51-31904/2014
Публичная собственностьЕсли право аренды муниципального (регионального/федерального) участка приобреталось в ходе торгов, поднаем должен быть оговорен конкурсной документациейОпределение ВС РФ № 301-ЭС15-13990
ПролонгацияПродление соглашения субаренды не отличается от общей процедуры. Стороны могут согласовать взаимное уведомление или возобновить договор по умолчанию. При этом участникам приходится помнить о сроке основного арендного контрактап. 20 Обзора ВАС РФ № 66
Передача объектаОтсутствие акта возврата имущества не является безусловным основанием взыскания дополнительной арендной платы. Значение имеют моменты фактического освобождения помещения и передачи имущества субарендатором. Перечень доказательств суды оставили открытымОпределение ВС РФ № 307-ЭС17-23678
Расторжение сделкиДоговор субаренды прекращается вместе с основным обязательством. Правило действует, если соглашение разорвано досрочно в одностороннем порядке. У субарендатора при этом возникает право на заключение сделки с прямым собственником имущества. В большинстве случаев сроки уведомления о расторжении основного договора и соглашения субаренды равны. Если участники производной сделки согласовывают больший срок, препятствием для прекращения основного контракта это не становится. Ответственность за нарушение правил извещения несет субарендодатель. С него может быть взыскана неустойка (ст. 310 ГК РФ)Ст. 618 ГК РФ, постановления ВАС РФ № 66 и № 35 от 06.06.14, постановление 13 ААС по спору № А56-48617/2007

В завершение отметим производный характер юридического механизма. соглашения напрямую зависит от основной сделки. На ее заключение всегда требуется письменное разрешение первоначального арендодателя.

Он же определяет предельный срок поднайма, а также разрешенное использование объекта. Отсутствие документально подтвержденного согласия влечет недействительность договора. При этом участники свободны в ценообразовании.

Это позволяет рассматривать субаренду в качестве прибыльного бизнеса.

Правила передачи имущества в субаренду Ссылка на основную публикацию

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/pravila-peredachi-imushhestva-v-subarendu

Субаренда

Субаренда стороны договора

Субаренда – вид правоотношений, при которых арендатор сдает помещение или жилье третьему лицу, при этом сам он снимает это жилье.

Договор субаренды заключается на тех же условиях, что и предшествующий договор аренды.

Какие особенности заключения договора субаренды, на какие нюансы обратить внимание при заключении сделки?

Что такое субаренда?

Этот вид арендных отношений представляет собой сдачу недвижимости во временное пользование третьему лицу.

Такая недвижимость (квартира, комната, склад, офис, гараж, цех и т. д.) обязательно должна передаваться третьему лицу только с согласия арендодателя. Сдавать в субаренду можно как жилое, так и нежилое помещение.

У собственника недвижимости может быть свое мнение касательно сдачи помещения в субаренду:

  • он имеет полное право отказать арендатору в сдаче в субаренду своей недвижимости;
  • он может разрешить арендатору сдавать часть помещения, но только при условии, что тот каждый раз будет обращаться к нему за письменным согласием в совершении сделки;
  • он может дать арендатору неограниченные права, прописать в договоре аренды пункт, где будет указываться, что вторая сторона сделки имеет право передавать недвижимость во временное пользование столько раз, сколько нужно;
  • он может заключить с арендатором соглашение на оформление договора субаренды, при этом сам владелец недвижимости будет выбирать субарендатора либо же сам будет определять условия такой сделки.

Что такое субаренда квартиры?

Немало предприимчивых людей в нашей стране используют схему сдачи арендованного жилья. Заключая договор аренды, некоторые граждане затем начинают подыскивать кого-то, кто захочет снимать квартиру у арендатора.

Обычно на такой шаг идут те лица, которые взяв квартиру большой площадью, не используют все помещение. А чтобы площадь не пустовала и арендатор не переплачивал за квартиру, он и ищет субарендаторов.

Стоимость субаренды обычно отличается от стоимости аренды на 20–30%. Некоторые люди даже стараются сдавать квартиру посуточно.

Стоимость субаренды может даже превышать стоимость аренды. Если, к примеру, изначально договор был заключен на продолжительный период и никаких поправок касательно цены за аренду не вносилось, то в новый договор субаренды может быть заложена новая цена, которая, кстати, может отличаться от изначальной стоимости в сторону увеличения.

Как результат: арендатор не только сдает жилье в субаренду, но и получает от этого прибыль, которая может пойти на погашение расходов по первой сделке. Также у него может остаться дополнительный доход.

Чтобы сделка со сдачей квартиры в субаренду имела юридическую силу, необходимо в договоре аренды прописать пункт о том, что арендатор имеет право заключать такой договор с третьим лицом.

Что такое субаренда нежилого помещения?

Это понятие ничем не отличается от субаренды жилого помещения. Разница только в объектах недвижимости. Чтобы сдать склад, магазин или другой объект, арендатор должен иметь на это право, которое должно быть прописано в рамках действующего договора аренды либо же арендодатель должен предоставить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.

Лицо, которое взяло в субаренду помещение, не несет никакой ответственности перед арендодателем, а только перед арендатором. Ответственность за арендуемую недвижимость согласно договору аренды несет только арендатор и ни в коем случае не субарендатор.

Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды. Если сделка будет заключена на больший срок, тогда она будет считаться ничтожной.

Срок субаренды может быть меньше срока аренды, а продлевать этот срок стороны могут, но опять же только на период, который не выходит за рамки действия договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда земли – процесс передачи земельного участка арендатором в пользование третьему лицу. Земля может быть как государственной, так и коммунальной, частной. Она должна быть передана в субаренду без изменения целевого назначения. И передается она только если арендодатель согласится на сдачу участка либо если этот пункт будет значиться в договоре аренды.

Чтобы сделка имела юридическую силу, арендатор и субарендатор должны заключить письменный договор. Текст этой сделки не должен противоречить тексту основного договора, заключенного между арендатором и арендодателем.

Отдать земельный участок в субаренду арендатор имеет право только с разрешения собственника земли. Но есть ситуации, при которых арендатор может и не получать одобрение от собственника, а только лишь уведомить его о том, что земля будет сдана субарендатору:

  • если сделка оформляется не только на земельный участок, но и на строение, находящееся на этом участке;
  • если земельный участок находится в собственности государства (муниципалитета), при этом срок договора аренды между арендодателем и арендатором составляет больше 5 лет;
  • если арендатор передал собственнику участка запрос на то, чтобы тот разрешил пересдачу земли, но уже прошло больше одного месяца, а ответное письмо так и не было получено.

Чем аренда отличается от субаренды?

Аренда – процесс передачи имущества арендатору во временное пользование за установленную плату, а субаренда – точно такой же процесс передачи недвижимости, но уже не собственником этой недвижимости, а арендатором третьему лицу.

Эти понятия хоть и имеют похожий смысл, но отличия у них имеются:

  • с юридической точки зрения аренда безопасней, чем субаренда;
  • при субаренде субарендатор снимает площадь меньше, чем при аренде. Обычно в субаренду берут помещения начинающие предприниматели, которым требуются небольшие квадратные метры для развития своей деятельности;
  • договор аренды заключается сторонами на тот срок, который будет обговорен арендодателем и арендатором. А при составлении договора субаренды у субарендатора есть определенные временные рамки. Стороны соглашения не могут оформить сделку на срок, превышающий тот, что указан в договоре аренды. То есть договор субаренды полностью зависит от договора аренды.

Что же выбрать: аренду или субаренду? Все зависит от того, какая площадь помещения вам необходима. Если вам нужен просторный офис или квартира, тогда нужно оформлять договор аренды.

Если вы планируете использовать только комнату в квартире или вам нужен офис небольшой квадратуры, тогда целесообразней оформить договор субаренды.

Стороны сделки

Договор субаренды может быть заключен:

  • между физическими лицами;
  • между юридическими лицами;
  • физическим и юридическим лицом.

Договорные отношения между участниками, которые являются юридическими лицами, практически ничем не отличаются от других правоотношений. Но есть одна существенная особенность – сделка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Нужно ли регистрировать договор субаренды в 2020 году?

На этот счет складываются разные мнения. Одни люди утверждают, что такой договор подлежит обязательной регистрации, если основной договор ранее был зарегистрирован в Росреестре. Другие отмечают, что такую сделку необязательно регистрировать.

И те, и другие в некотором роде правы, однако стоит внести коррективы:

  • договор субаренды, как и договор аренды обязательно должен пройти регистрацию;
  • договор субаренды можно не регистрировать только в том случае, если стороны заключили сделку на срок меньше чем на 12 месяцев. Но при более длительных сроках регистрировать договор нужно обязательно.

Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?

Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.

Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.

Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.

Что такое договор субаренды и в чем его особенности?

Заключается такое соглашение только с согласия арендодателя. Договор составляется в простой письменной форме. Сама сделка регулируется теми же правилами, что и исходный договор.

Другие условия:

  • если досрочно расторгается договор аренды, то такая же участь ждет и вторичный договор;
  • если первичную сделку посчитают ничтожной, то и вторичное соглашение не будет иметь юридической силы;
  • при заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимости на оформление новой сделки. Если такого согласия не будет, тогда договор будет считаться недействительным;
  • договор субаренды зачастую не требует нотариального заверения, но есть случаи, когда без помощи нотариуса не обойтись. Так, обязательно нужно заверить сделку у нотариуса, если сделка заключается между физическими лицами, которые не являются субъектами предпринимательской деятельности. Также нотариальному заверению подлежит и тот договор, который заключен сторонами на срок от 3 лет;
  • договор субаренды, заключенный на срок от 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Форма договора субаренды

Составляется договор в письменной форме. Обязательно нужно прописать в соглашении следующие пункты:

  • наименование сторон – арендатора и субарендатора;
  • информация о сдаваемом помещении: его адрес, площадь;
  • срок действия исходного соглашения;
  • согласие собственника недвижимости о том, что часть его помещения будет сдана в субаренду;
  • срок действия текущего соглашения;
  • платежи и расчеты по сделке;
  • права и обязанности арендатора и субарендатора;
  • ответственность сторон;
  • реквизиты и подписи сторон – арендатора и субарендатора.

Обращаем внимание на сроки соглашения

Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).

Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.

Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.

Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.

Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.

Налогообложение

При оформлении договора субаренды налоги оплачивает арендатор, а не субарендатор. Но для этого первому нужно дополнить коды своих видов деятельности, вписав графу 70.20 – сдача в аренду недвижимости, а также код 68.20 – предоставление в аренду арендованных объектов недвижимости.

Объектом налогообложения в этом случае у арендатора буду доходы, а расходами будет арендная плата, которую арендатор выплачивает собственнику недвижимости.

При заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимость на пересдачу объекта третьим лицам. К договору субаренды применяются те же правила и условия, что прописаны в основном договоре, включая и срок действия сделки.

Такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, если составляется на срок больше 12 месяцев.

Сторонами сделки могут выступать как физические, так и юридические лица. При досрочном расторжении основного соглашения расторгается и договор субаренды.

: Аренда и субаренда. Как правильно это делать?

Источник: http://expert-home.net/subarenda/

Субаренда — что это: определение договора, сторон, условий, образцы

Субаренда стороны договора

Последние изменения: Январь 2020

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения).

Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором.

Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей.

Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения.

Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.

    );

  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Арендная плата

 

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Субаренда для последующей передачи жилого имущества в пользование по такому же договору довольно прибыльный бизнес. Так предприимчивые граждане, особенно в значимые для нее дни (олимпиада или подобные события) заключают с собственниками жилых помещений или арендаторами арендные и субарендные договора дальнейшего использования жилых квадратов для получения дополнительной прибыли путем оформления последующих договоров.

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Cобственникам/арендодателям необходимо тщательно подходить к заключению такой сделки и конкретно оговаривать в соглашении пункт о дальнейшей передаче объекта третьим и последующим лицам сделки. То есть либо ограничить и не давать разрешение на субаренду, либо прописать этот пункт отдельно.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника.

Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника.

В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.