+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Виды аренды недвижимости

Разновидности договоров аренды, виды договоров аренды транспортных средств

Виды аренды недвижимости

Договор, согласно которому человек, предоставляющий аренду, реализует сдачу имущества как постоянную предпринимательскую деятельность, обладает долгом предоставлять арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Подобный договор именуется как договор проката, а положения, которыми договор регламентируется, прописаны в пункте 1 статьи 626 ГК Российской Федерации.

Арендодатель в данном случае может быть представлен коммерческой организацией, которая профессионально предоставляет прокат имущества.

Определение 1

Предмет договора – это движимое имущество, которое зачастую используют для целей потребителей, если прочее договор не предусматривает либо не следует из сущности обязательства.

Подобный договор проката публичный и предоставляется в письменной форме.

Такой договор проката действует лишь в течение одного года. В такой ситуации арендатор может самостоятельно по своей воле подвергнуть договор расторжению в любое время. Однако важно предупредить об этом арендодателя за 10 дней до расторжения.

При этом арендатор обладает возможностью требования вернуть излишнюю арендную плату, которую уплатил арендодателю. Арендодатель, в свою очередь, реализовывает как текущий, так и капитальный ремонт. Это является одной из его главных обязанностей. Плата за аренду согласно договору проката установлена лишь в твердой сумме.

Арендатор не обладает правом сдачи имущества в субаренду и реализацией другой передачи прав.

Разновидности договоров аренды транспортных средств

Существует 2 вида аренды транспортных средств:

  1. Аренда предоставляется с услугами по управлению и технической эксплуатации (то есть с экипажем).
  2. Аренда предоставляется без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации (то есть без экипажа).

Замечание 1

Важно отметить, что договор аренды транспорта с экипажем указывает на то, что арендодателем предоставляется арендатору транспорт за плату во временное владение и пользование и оказываются собственными силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Подобные положения прописаны в статье 632 ГК Российской Федерации.

Договор аренда транспорта без экипажа указывает на то, что арендодателем предоставляется арендатору транспорт за плату во временное владение и пользование без предоставления услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Это прописано в статье 642 ГК Российской Федерации.

Важные нюансы арендных договоров транспортного средства:

  1. Предмет выступает в роли технического устройства, которое обладает способностью перемещения в пространстве и уготовлено для того, чтобы перевозить грузы, пассажиров, багаж или буксировать объекты и располагающее свойствами источника повышенной опасности.
  2. Арендный договор транспорта заключается только в письменной форме. Срок в данном случае не играет никакой роли.
  3. Арендатор обладает правом сдачи транспорта в субаренду независимо от того, согласен либо нет на это арендодатель. Это происходит только том случае, если договор не предусматривает прочее. Арендатор обладает также правом заключения договоров перевозок арендованным транспортом.

Вывод 1

Таким образом, существует различие между подобными договорами.

Оно заключается в том, что арендодателю в договоре аренды с экипажем принадлежат все обязанности по текущему и капитальному ремонту, страхованию, а также ответственность перед третьими лицами, риск случайной гибели или повреждения.

Исключением являются те случаи, когда за обстоятельства гибели не отвечает по закону или договору арендатор. Арендатор несет ответственность за расходы, которые связаны с коммерческой эксплуатацией транспорта. Здесь также включены расходы по оплате топлива, сборов.

Договор аренды без экипажа фиксирует подобные обязанности и ответственность как обязательства арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК Российской Федерации в договоре аренды здания либо сооружения арендодатель должен передать на временное пользование или арендатору здание или сооружение.

Предмет договора рассматривается как здание либо сооружение в целом. В ситуациях, когда предмет договора – это часть здания, нежилое помещение, необходимо применять общие нормы о договоре аренды.

Значительную роль играют условия договора о предмете и арендной плате. В этом случае правила, которые регламентированы пунктом 3 статьи 424 ГК Российской Федерации, не применяются.

Плана аренды за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

В те моменты, когда арендная плата за здание или сооружение определена договором на единицу площади здания или иного показателя его размера, оплаты аренды устанавливается исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Договор аренды, виды зданий или сооружений которого выбирает сам арендатор, выступает как простая письменная форма документа, который подписывают обе стороны. Если форма договора не соблюдается хотя бы одной из сторон, то он автоматически становится недействительным. Государственную регистрацию должен получить договор, который заключается сроком не меньше года.

Замечание 2

При этом срок действия договора аренды здания, который был определен с первого числа какого-нибудь месяца текущего года до тридцатого числа предыдущего месяца следующего года, признан равным году.

Имущество передается с помощью оформления подписанного сторонами передаточного акта. Правила, которые рассматривают форму и государственную регистрацию арендного договора здания либо сооружения распространяются и на арендные договоры нежилых помещений. Это объясняет статья 651 ГК Российской Федерации.

Согласно арендному договору предприятия в общем как имущественного комплекса, который используется для исполнения предпринимательской деятельности, арендодатель обладает обязанностью предоставления арендатору за плату во временное владение и пользование, земельных участков, зданий, сооружений, оборудования и других, вошедших в состав предприятия, основных средств. Они передаются в последовательности, на соглашениях и в пределах, которые определяются договором. Согласно пункту 1 статьи 656 ГК Российской Федерации основные средства представлены запасами сырья, топливом, материалами и иными оборотными средствами, правами пользования землей, водными объектами и прочими природными ресурсами. Это также могут быть здания, сооружения и оборудование, другие имущественные права арендодателя, которые обладают связью с предприятием, а также права на обозначения, которые индивидуализируют деятельность предприятия, исключительные права. Также, в соответствии с правилами арендатору принадлежат права требования и перевода на него долгов, которые относятся к предприятию.

Вывод 2

Таким образом, предмет договора представлен предприятием как имущественным комплексом, который включает в себя не только материальные объекты, а и право на имущество, на долги, на средства индивидуализации предприятия.

В данном случае не все предпринимательские элементы могут быть переданы на одинаковых условиях. Арендатор не получает лицензии на занятие определенным видом деятельности. Этот момент регламентируется общим правилом.

То есть, иными словами, арендатору выдают лицензию на свое имя. Тем не менее, обязательства, для которых есть необходимость обладания лицензией, сохраняются.

Ответственность подобных обстоятельств принадлежит одинаково арендодателю и арендатору.

Подобный арендный договор должен быть заключен в письменной форме через составление целостного письменного документа, который подлежит регистрации государством. Согласно статье 658 ГК Российской Федерации, если эти требования не соблюдаются, то договор аренды становится недействительным.

Когда передается предприятие в аренду, автоматически могут перейти долги на арендатора. В таком случае кредиторов арендодателя необходимо уведомлять в письменной форме.

Арендатор может не согласиться переводить долги, тогда кредитор обладает правом в течение трех месяцев с момента, когда получил уведомление, потребовать прекратить или досрочно исполнить надлежащее обязательство.

Если же кредитора не уведомляли, то им могут быть предъявлены указанные требования в течение одного года с момента узнавания о передаче предприятия в аренду. Согласно статье 657 ГК Российской Федерации, ответственность за долги, которые передались арендатору без согласия кредитора, принадлежит одинаково и арендодателю и арендатору.

Расходы по капитальному и текущему ремонту, либо иные расходы, которые необходимы для содержания предприятия, его эксплуатации, страхованию закреплены за арендатором.

Он обладает правом без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, реконструировать предприятие, расширять, технически перевооружать, если при этом его стоимость возрастает.

Данное требование прописано в статье 660 ГК Российской Федерации.

Договор финансовой аренды

Согласно статье 665 ГК Российской Федерации, договор лизинга, или иными словами договор финансовой аренды указывает на то, что арендодатель обязан приобретать в собственность указанное арендатором имущество у установленного им продавца и предоставить арендатору данное имущество за плату во временное владение и пользование.

Замечание 3

Помимо того, что регулированием отношений, которые возникают согласно договору финансовой среды, занимается ГК РФ, все это также осуществляет Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Была принята в Оттаве, 28 мая 1988 г.), Федеральным законом от 29.10.1998 Л 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и другими документами.

Сделка финансового лизинга определяется Конвенцией УНИДРУА следующим образом:

  • оборудование определяется арендатором. Он же осуществляет выбор поставщика, не полагаясь при этом на опыт и суждение арендодателя;
  • арендодатель осуществляет приобретение оборудования в связи с договором лизинга. Поставщик также осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором;
  • цикличные платежи, которые необходимо выплачивать согласно договору лизинга, рассчитывают, в особенности, учитывая амортизацию всей или значительной части цены оснащения.

Суть лизинга заключается в том, что арендатор указывает арендодателю, чтобы второй приобрел нужное именно арендатору оснащение или иное имущество, которое предоставляет в аренду. Таким образом, осуществляется форма финансирования деятельности арендатора.

Субъекты, которые принимают участие в договоре лизинга:

  • лизингодатель (арендодатель) представлен физическим или юридическим лицом, которое за счет привлеченных или своих личных средств покупает в ходе исполнения договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату. Такое имущество приобретается на конкретный срок и согласно определенным условиям владеть им и пользоваться в соответствии с указанным временем с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
  • лизингополучатель (арендатор) представлен физическим или юридическим лицом, которое согласно договору лизинга обладает обязательство приема предмета лизинга по назначенной цене, на конкретный срок и согласно определенным условиям во временное владение и в пользование согласно договору лизинга;
  • продавец представлен физическим или юридическим лицом, которое согласно договору купли-продажи с лизингодателем осуществляет продажу лизингодателю в конкретный срок имущество, проявляющееся как предмет лизинга. Продавец обладает обязательство передачи предмета лизинга лизингодателю или лизингополучателю согласно условиям договора купли-продажи. У продавца есть возможность сразу быть лизингополучателем в пределах одного лизингового правоотношения.

Замечание 4

Значительными условиями договора лизинга выступают условия о предмете и продавце. Предмет – это всякие вещи, которые не потребляются. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты. Выбор предмета договора и продавца принадлежит арендатору, иное предусматривает договор.

Арендодателем при приобретении имущества для арендатора, должно быть предоставлено уведомление продавца о том, что имущество уготовлено для передачи его в аренду определенному лицу. Арендатор приобретает права и обязанности покупателя по договору купли-продажи имущества.

Продавцу принадлежит ответственность прямо перед арендатором.

Арендатор обладает правом предъявления именно продавцу требований, которые следуют из договора купли-продажи, в особенности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. Тем не менее, арендатором не вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом, если на то не давал своего согласия арендодатель.

Замечание 5

Лизингополучатель обладает правом передачи имущества по сублизингу.

Сублизинг представлен видом поднайма предмета лизинга, в момент которого лизингополучатель по договору лизинга предоставляет возможность третьим лицам владеть и пользоваться за плату и на срок согласно условиям договора сублизинга имуществом, которое было ранее получено от лизингодателя по договору лизинга и составляет предмет лизинга. Когда происходит передача имущества в сублизинг, правом требования к продавцу начинает обладать лизингополучатель согласно договору сублизинга. Когда передается предмет лизинга в сублизинг, необходимо наличие письменного согласия лизингодателя.

Международный и внутренний лизинг являются разновидностями лизинга. Во время воплощения в действительность внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами России. Во время воплощения в действительность лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом РФ.

Возвратный лизинг представлен договором финансовой аренды, при котором продавец сразу выступает как лизингополучатель в пределах одного лизингового правоотношения.

Определение 2

Оперативный лизинг — это договор финансовой аренды, предмет которого по истечении срока действия отдается лизингодателю, лизингополучатель не обладает правом требования перехода права собственности, может быть передан в лизинг неоднократно.

Источник: https://Zaochnik.com/spravochnik/pravo/dogovornoe-pravo-osobennaja-chast/raznovidnosti-dogovorov-arendy/

Основные виды аренды. Аренда имущества, помещений, земельных участков

Виды аренды недвижимости

Необходимость отдавать во временное пользование тот или иной объект, предмет, недвижимость или землю возникла очень давно. Чтобы более-менее разумно и логично подходить к данному вопросу, были разработаны различные виды аренд.

Общая их суть заключается в том, что владелец некого имущества по доброй воле передает его другому лицу. При этом право собственности все равно никуда не пропадает.

Есть некоторые обязанности обеих сторон сделки, которые могут значительно различаться в зависимости от предмета договора и особенностей взаимоотношений.

Арендодатель и арендатор

Для того чтобы четко разделять непосредственного собственника и то лицо, которое будет пользоваться неким объектом, были придуманы соответствующие названия. Так, арендодатель – это тот человек (или фирма), которому предмет договора принадлежит. Он имеет желание и возможность передать его другому лицу. Вот оно называется арендатор.

После передачи предмета на обе стороны налагаются определенные обязательства, но также и предоставляются специальные права. Разные виды аренды имущества подразумевают и разные подходы к формулированию указанных элементов. К примеру, нельзя применять требования касательно аренды недвижимости для транспорта или программного обеспечения.

Верно и обратное.

Ответственность и обязательства

Как уже было сказано выше, разные виды аренд требуют отличающегося друг от друга подхода к особенностям взаимоотношений сторон. Но если обобщить всю информацию, можно получить несколько основных пунктов. Так, арендодатель обязан по итогам заключения договора предоставить оговоренный объект в пользование арендатора.

На это ему может даваться ранее оговоренный срок. Объект должен соответствовать всем заявленным требованиям. В свою очередь, арендатор обязан аккуратно использовать объект договора, вносить плату за пользование точно в срок по его окончании, вернуть все арендодателю в целости и сохранности. Это может показаться несколько сложным.

Чтобы лучше понять особенности, возьмем самую обычную аренду квартиры. Так, арендодатель должен отдать ключи от квартиры, и она сама обязана выглядеть именно так, как это раньше описывалось. Арендатор может жить в квартире, как ему удобно, но она должна сохранять приблизительно тот же вид, что и в момент передачи.

Нельзя делать капитальный ремонт, перестановку, перепланировку и так далее без разрешения владельца. При этом раз в месяц (или другой срок) он должен платить за право жить в квартире. Предположим, что срок аренды составлял 1 год.

То есть ровно через 12 месяцев с момента подписания договора арендатор обязан съехать, оставив все так, как оно и было.

Прокат

Виды аренды такого типа подразумевают краткосрочную передачу объекта договора в пользование арендатору. Чаще всего этим занимаются фирмы. То есть сделка будет заключаться между юридическим и физическим лицом.

Срок устанавливается отдельно, по итогам предварительных договоренностей, но он редко когда превышает 1 год. Объектом может выступать только движимое имущество. Кроме того, арендатор не получает права на субаренду.

Есть возможность расторгнуть договор до окончания срока действия, но после предварительного уведомления арендодателя (обычно за 10 дней до момента расторжения). Договор составляется в письменной форме. Если он расторгнут до конца срока, разница в оплате возвращается.

Простейшие тому примеры, которые были распространены раньше: прокат видеокассет, дисков, картриджей для игровых приставок и так далее.

Транспорт и фрахт

Такие виды аренд касаются всевозможных транспортных средств. В стандартном варианте передается только сам автомобиль (трактор, комбайн и так далее). Если используется такой подвид, как фрахт, то попутно вместе с транспортом передается и водитель для него. Но оплачивать услуги этого человека отдельно не нужно.

Арендатор платит только фиксированную сумму арендодателю, а уже тот самостоятельно рассчитывает заработную плату водителя. Примерами такого типа сделки могут служить те виды транспорта, которые используются на свадьбах.

То есть установлен срок, допустим, он составит 6 часов, на протяжении которых арендодатель вправе приказывать водителю, куда ехать (в рамках разумного). За это он, в свою очередь, уже заплатил. Сразу по окончании срока действия договора водитель может просто развернуться и уехать.

Чаще всего предусматривают возможность продления сделки на ещё какое-то время. Следует учитывать, что водитель – живой человек со своими естественными потребностями (поесть, сходить в туалет, поспать, отдохнуть и так далее).

Различные виды аренды помещений являются самой популярной и распространенной разновидностью договоров, заключаемых между двумя сторонами. Сюда относится право пользования как квартирой, так и нежилой недвижимостью, ее частью и так далее. К примеру, некая фирма построила большой дом, первый этаж которого планируется использовать для размещения различных магазинов или кафе.

Эта компания не планирует осуществлять продажу недвижимости, но деньги за нее получать хочет. Как следствие, она сдает квартиры в аренду физическим лицам, а части первого этажа – компаниям, готовым разместить там свои точки продаж или обслуживания граждан.

Характерной особенностью является то, что земля, которая находится под недвижимостью, автоматически также переходит в аренду, хочет того арендодатель или нет.

Предприятие

Снимаются не только пустые помещения. Также в аренду могут передаваться целые промышленные комплексы со всем оборудованием, техникой и так далее. Виды земельной аренды подразумевают передачу только самой территории, но тут включается вообще все.

Фактически арендатор становится владельцем целого предприятия, хотя прямое право собственности остается за арендодателем. Условия могут быть самыми разными, начиная от фиксированной платы и заканчивая платежами по итогам деятельности компании. Об этом следует договариваться отдельно.

К примеру, есть некое предприятие, которое занимается производством пластиковых окон. У нынешнего собственника нет времени, желания, опыта или знаний для того, чтобы правильно руководить всем этим. Он решает найти человека, которому сдает в аренду весь комплекс в целом, и просит за это 10% от чистого дохода.

Достаточно прибыльная сделка, не требующая от прямого владельца никаких усилий, чтобы получать прибыль. Естественно, есть риск того, что предприятие разорится, но тут уже все зависит от правильного выбора арендатора.

Лизинг

Есть огромное количество форм, которые может принимать аренда. Виды аренды «лизинг» подразумевают, что владелец передает в пользование другому лицу какой-либо объект (чаще всего им выступает транспорт или оборудование). Кажется, что все как обычно, если не учитывать тот факт, что у арендатора есть право выкупить предмет договора.

К примеру, одной фирме «Б» нужен трактор. Его производит компания «А». Фирма «Б» договаривается с «А», что берет нужный транспорт в аренду на условиях лизинга. Это значит, что в плату за пользование будет входить не только фиксированная сумма аренды, но и часть стоимости предмета договора.

В конце срока трактор полностью переходит в собственность фирмы «Б», если все платежи производились точно в срок. Это некая смесь между кредитом и классической арендой, которая очень распространена в крупных компаниях, не желающих за один раз вырывать из оборота крупные суммы, но нуждающихся в определенной технике.

Может показаться, что это не очень выгодно, но фактически, если рассчитать ту прибыль, которая может быть получена при использовании стоимости техники за весь срок ее применения, окажется, что выгода все же есть, и она очень значительна. К примеру, тот же трактор стоит 1 миллион рублей.

Если компания сразу заплатит эту сумму, то в дальнейшем она не сможет получить доход на сумму 10 миллионов. А лизинг трактора обойдется в 2 миллиона за тот же срок. Видим, что прямая выгода составит 8 миллионов.

Земля

Все виды аренды земельных участков в целом идентичны таковым, заключаемым для получения права пользования недвижимостью. Однако есть и некоторые отличия, которые при определенных условиях могут сыграть значительную роль.

Так, если земельный участок находится на границе с водой, которая относится к объектам общего пользования, арендатор обязуется ничем не ограничивать доступ любым гражданам к воде. К примеру, есть некий кусок пляжа, который берется в аренду. Собственник получает за это фиксированную сумму.

Арендатор не имеет права как-то запретить любым лицам посещать пляж, но может создать инфраструктуру, поставить лежаки, оборудовать магазин и так далее. То есть доход с пляжа он будет получать не напрямую, а опосредованно, в процессе совершения посетителями пляжа покупок.

Есть и другие особенности, напрямую связанные друг с другом, – срок аренды и ее назначение. Виды аренды земли для обустройства дачного участка не подразумевают возможность возведения на нем торговой точки. То же самое верно и в обратном порядке.

То есть нельзя ту территорию, которая предназначается для торгового центра, застроить жильем или распахать для получения урожая. От этого зависит и срок, который, в принципе, без особых усилий можно продлить по окончании.

Многие виды аренды не подразумевают возможность того, что арендатор будет позволять пользоваться объектом третьим лицам. Однако есть и такие разновидности, для которых это вполне приемлемо. Подобные действия называются субарендой. Суть ее заключается в том, что арендатор передает и так уже арендованный объект третьим лицам.

То есть становится арендодателем. Но фактическое право собственности остается все равно за владельцем. К примеру, есть очень большое помещение. Собственник не желает самостоятельно подыскивать потенциальных арендаторов.

Он сдает всю недвижимость целиком другому лицу, а уже оно, выплачивая оговоренную сумму, ищет арендаторов, которые в данном случае будут называться субарендаторами.

Нематериальные активы

Во многих случаях виды аренд касаются недвижимости, оборудования, техники, транспорта и так далее. Но это только часть всего, что может быть передано во временное пользование. Так, к примеру, схожие условия действуют и касательно программного обеспечения, торговых марок и тому подобных элементов, не существующих в материальном выражении.

Итог

Выше были перечислены основные виды аренды. Это далеко не полный перечень, но для общего понимания сути вопроса его вполне достаточно. Благодаря возможностям, которые предоставляет аренда, значительно увеличивается экономическая активность населения.

К примеру, человек имеет оборудование для производства, но у него нет денег для покупки или постройки промышленного помещения. Вместо того чтобы просто ждать, он ищет возможность снять нужную территорию в аренду.

Другое лицо, у которого такая недвижимость есть, абсолютно не понимает, что с ней можно делать, но желает получать прибыль. После переговоров обе стороны приходят к устраивающему их соглашению.

Один человек получает в пользование недвижимость, разворачивает производство и начинает получать прибыль. Второй ни о чем не переживает и просто довольствуется фиксированной платой. Все довольны, и экономика улучшилась.

Источник: https://FB.ru/article/265992/osnovnyie-vidyi-arendyi-arenda-imuschestva-pomescheniy-zemelnyih-uchastkov

Аренда – что это такое, определение, значение слова

Виды аренды недвижимости

28.07.2019

Аре́нда – передача во временное пользование или владение какого-то вида собственности за определенную плату. Само слово произошло от латинского  arrendare, что переводится как «отдавать внаем». Аренда представляет собой форму имущественного договора: арендодатель передает права на определенный вид имущества арендатору за арендную плату.

Например, в настоящее время наиболее распространена аренда земельных участков, объектов жилой и коммерческой недвижимости, транспортных средств и оборудования. Аренда предоставляется только в соответствии с договором (устным или письменным). Доходы, продукция и польза от использования арендованного имущества, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объект аренды

Объект аренды – это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств.

В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады, офисные помещения, земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.

Согласно договору, объект аренды должен быть четко определен: указано его наименования и данные, позволяющие его индивидуализировать. В зарубежном законодательстве аренда допускается не только вещей, но и договорных обязательств. Данная практика постепенно внедряется и в российскую деловую сферу. Например, в качестве аренды прав могут использоваться акции и паи торговых товариществ.

Формы договора

Договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Но, согласно российскому законодательству, если одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменном виде.

Также договора аренды, объектами которых является недвижимое имущество, и срок аренды составляет более одного года, подлежат государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора

Арендодателем называется юридическое или физическое лицо, предоставляющее арендатору имущество во временное владение и пользование за договорную плату.

При этом сдать определенный объект в аренду может как его непосредственный собственник, так и лицо, уполномоченное на это законом или собственником.

Синонимом слова арендатор является термин «лессор», но он в российской практике используется нечасто.

Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату.

Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права.

Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.

Сроки договора

Согласно российскому законодательству, срок договора аренды устанавливается на основе соглашения сторон и должен быть зафиксирован в договоре.

Также допускается заключение договора на неопределенный срок, но в таком случае отдельно обговариваются условия прекращения действия договора.

Например, для отказа от своих обязательств арендатор недвижимого имущества обязан предупредить об этом арендодателя за один месяц.

Таким образом, в зависимости от сроков аренды принято различать следующие виды договоров:

– краткосрочный: срок до 1 года,

– среднесрочный: срок от 1 до 5 лет,

– долгосрочный: срок от 5 и более лет,

– бессрочный: срок не определен.

Виды аренды

Российское гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: прямую аренду, субаренду, наем и поднаем. Причем отдельно обговариваются отличительные черты каждого вида движимого и недвижимого имущества. Так, выделяют особенности аренды движимой собственности, зданий и сооружений, транспортных средств, предприятий и финансовую аренду.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств – это один из видов договорных арендных отношений, в которых объектом аренды выступают определенные виды транспортных средств (например, автомобили, движущаяся строительная техника, водные суда и тому подобное).

Субаренда

Субаренда представляет собой передачу арендатором приобретенных им на условиях аренды прав (полных или частичных) на объект третьему лицу. В результате субаренды арендатор становится арендодателем, а третье лицо выступает как арендатор.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов – это аренда активов, представляющих определенную ценность, но не относящихся к разделу материальной собственности.

В пример такой аренды можно привести получение прав за определенную плату и на установленный срок торговой марки, программ, фильмов, книг или других предметов интеллектуальной собственности.

Право на владения и использования возникает при подписании договора.

Источник: https://Mossahar.ru/articles/slovar-terminov/arenda/

Понятие и виды договора аренды

Виды аренды недвижимости

Аренда – один из самых распространённых договоров, заключающихся сегодня. Однако сторонами договора не всегда соблюдаются необходимые установленные законом требования и условия. Поэтому определить понятие, виды и основные принципы договора аренды достаточно важно.

Правоотношения, связанные с заключением, исполнением и расторжением договора аренды регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Отдельные виды аренды (найма) регулируются законами, другими кодексами (например, Земельным кодексом относительно аренды земельных участков) и подзаконными актами.

Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как сделку, согласно положениям которой наймодатель обязуется представить нанимателю за плату во временное пользование или во временное владение и пользование имущество.

Имущество в контексте договора аренды рассматривается в широком понимании. Не может быть передано в аренду только имущество, исключённое из гражданского оборота или имущество, ограниченное в таком обороте. Перечень таких видом устанавливается законом (к ним, например, принадлежат некоторые виды оружия и боеприпасов, наркотические вещества и т.д.).

Рассматривая виды имущества, которые могут быть переданы в аренду, имеет смысл отметить, что может быть передано в найм только имущество, которое не теряет свои свойства после его использования. То есть брать в найм, например, еду не имеет никакого смысла.

Таким образом, объектом договора найма могут быть любые виды имущества, кроме перечня, установленного законом. Кроме того, объект аренды должен быть достаточно чётко определён в условиях сделки.

Обязательным является обозначение характерных признаков (например, для жилья, это адрес, площадь, этаж и т.д.).

По своей правовой природе договор может быть как реальным, так и консенсуальным. То есть право пользования имуществом может переходить к нанимателю как в момент заключения договора, так и в момент непосредственной передачи имущества ему в пользование. Указанный момент может быть детерминирован самими сторонами сделки непосредственно в тексте договора.

Таким образом, договор аренды является:

  • на платной основе;
  • консенсуальным или реальным;
  • письменным (преимущественно);
  • срочным;
  • двусторонним.

Стороны, форма и виды договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Сдавать имущество в аренду может как его собственник, так и другое лицо, уполномоченное осуществлять подобные действия согласно закону.

Собственник имущества имеет право оформить доверенность на осуществление действий по сдаче в найм имущества на любое лицо. При этом наймодателем будет считаться именно это лицо, а не собственник. Также достаточно широко распространено такое явление, как субаренда.

Промежуточным наймодателем в этом случае является первичный арендатор.

Для того чтобы передать имущество в найм лицо должно всего лишь обладать достаточной дееспособностью и необходимыми полномочиями. Такие полномочия могут быть не только у представителя по доверенности, но и у представителя по закону (например, опекуна несовершеннолетнего или лица с ограниченной дееспособностью).

Предпочтительной формой заключения договора аренды является письменная. Ст. 609 ГК РФ устанавливает обязательность заключения договора найма в письменном виде только в случае, если его срок превышает 1 год.

Кроме того, письменная форма обязательна в случае, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Договора найма недвижимого имущества (в том числе, и земельных участков) подлежат государственной регистрации, проводимой уполномоченными органами.

Эксперты рекомендуют заключать договор аренды в письменной форме в любом случае (даже если это напрямую не требуется законом).

Связано это с тем, что письменный договор является определённой страховкой для обеих сторон сделки от невыполнения договора.

Кроме того, сделка, оформленная письменно, может стать доказательством в суде в случае возникновения разногласий между сторонами. В то же время, факт заключения устной сделки придётся подтверждать перед судом путём привлечения свидетелей.

К отдельным видам договора аренды применяются те же положения законодательства и требования, что и к договору аренды простому. Сегодня эксперты выделяют такие отдельные виды договора найма:

  • прокат;
  • аренда транспортных средств;
  • аренды предприятий;
  • финансовый найм (лизинг);
  • аренда недвижимого имущества;
  • договор коммерческого найма жилья.

Виды договора аренды движимого имущества

Первым типом договора аренды движимого имущества, приходящим на ум, является прокат. По договору проката наниматель так же получает в пользование имущество. Однако прокат имеет несколько отличительных характеристик, по которым его можно распознать. Итак, характерными чертами договора проката являются следующие:

  • наймодатель осуществляет сдачу имущества в найм на постоянной основе как предприниматель;
  • объект аренды – движимое имущество;
  • имущество, полученное в найм, используется в потребительских целях (если иное не предусмотрено договором).

Прокат является договором публичным и заключается в письменной форме. Также его характерной особенностью является срок. Законодательством установлен максимальный срок в 1 год для такого типа договоров. В случае если наниматель желает разорвать сделку, он должен уведомить об это в письменной форме наймодателя за 10 дней.

Договор аренды (фрахтования) транспортного средства достаточно часто путают с договором проката (в силу практической распространённости последнего).

По договору фрахтования в найм передаётся транспортное средство. При этом стороны могут согласовать между собой, будет ли арендодатель оказывать услуги по транспортировке и техническому обслуживанию.

Таким образом, можно выделить два подвида договора фрахтования:

  • договор аренды транспортного средства с экипажем;
  • договор аренды транспортного средства без экипажа.

Форма такого договора – простая письменная. К договору фрахтования транспортного средства не применяются некоторые положения, установленные для общего договора аренды.

Так, не может быть возобновлён на неопределённый срок договор фрахтования в случае, если стороны не прописали конкретный срок договора. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок или выкуп арендованного имущества.

В целом закон устанавливает принцип свободы договора, позволяющий сторонам самостоятельно детерминировать его условия.

Договор финансового найма (лизинга) также стоит особняком от остальных договоров аренды. По договору лизинга наниматель (лизингополучатель) принимает в пользование имущество и обязуется вносить за пользование им арендодателю (лизингодателю) лизинговые платежи. После внесения всех лизинговых платежей наниматель получает право собственности на арендуемое имущество.

Договор лизинга достаточно часто путают ещё с одним типом сделки – договором аренды с правом выкупа. Разнятся эти договора объемом полномочий арендодателя и арендатора. Кроме того, в отношениях между сторонами лизинга также есть третий субъект – продавец. Продавцом является лицо, продающее арендодателю предмет лизинга.

Виды договора аренды недвижимости

Отдельно стоит рассматривать виды договоров аренды недвижимости. К ним относятся:

  • аренда земельного участка;
  • социальная аренда помещения;
  • коммерческая аренда жилья;
  • традиционная аренда недвижимости.

Если к простому договору аренды помещения применяются простые требования, предъявляемые к договору аренды в целом, то к договору аренды земельного участка, ввиду специфики его предмета, есть отдельные правки. Так, его форма – обязательная письменная с государственной регистрацией.

Существуют отдельные требования к найму земли в зависимости от типа земельного участка и его собственника. Так, законом установлена отдельная процедура для получения в аренду земли, пребывающей в муниципальной или государственной собственности.

Особенно жесткими для договора аренды земли являются требования касательно чёткого определения объекта аренды.

В найм может быть сдан только участок земли, имеющий кадастровый номер и зарегистрированный в установленном законом порядке (вне зависимости от типа его собственника).

Также обязательным требованием при найме земли является соблюдение её целевого назначения. Несоблюдение этих требований является полноценным основанием для досрочного расторжения договора. Арендовать земельный участок у частного лица проще в процедурном отношении. Однако аренда муниципальных земель может быть более выгодной с точки зрения ценовой политики.

Требования к договору социального найма жилого помещения детально регламентируются жилищным законодательством. Предметом такого договора может быть исключительно недвижимость, пребывающая в государственной или муниципальной собственности.

Договор содержит ограничение в плане субъектного состава. Так, арендодателем в этом случае может выступать только государство или органы муниципальной власти. Арендатором, в свою очередь, может быть только гражданин РФ.

Более того, арендаторами могут быть только следующие категории граждан:

  • признанные малоимущими и нуждающимися в жилом помещении;
  • отдельные категории граждан, признанные нуждающимися в жилом помещении (вне зависимости от признания малоимущими).

К последней категории граждан относят сотрудников милиции, прокуроров и следователей прокуратуры. Для того чтобы получить право на заключение подобного договора, гражданин должен стоять на специальном учёте. Форма такого договора – обязательная письменная.

Коммерческая аренда жилья отличается от традиционной субъектным составом – субъектами договора являются частные предприниматели, юридические лица (выступают как арендаторы).

Кроме того, объект аренды используется нанимателем при коммерческой аренде жилья не совсем по его целевому назначению – жильё используется с целью ведения коммерческой деятельности.

Однако нормы права, которые применяются к таким правоотношениям практически идентичные общим (несущественные оговорки по поводу субъектного состава никак не влияют на процесс заключения, исполнения и расторжения договора).

В целом договор аренды – достаточно широкое понятие. Его заключение детально регламентировано нормами права. Поэтому найти образец такого договора или составить его самостоятельно, опираясь на законодательные нормы, не составит труда любому гражданину.

Источник: https://arendaexpert.ru/ponyatie-i-vidy-dogovora-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.