+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Внешний износ земельного участка

Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

Внешний износ земельного участка

Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как разность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта

3) Данный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости

Анализ НЭИ земельного участка как свободного

Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

Вывод. После проведения анализа НЭИ, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве _____________________.

2) Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

3) Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа.

Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Оценка земельного участка

3) Данный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостаток метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, т. к.

с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает.

Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводства зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Подходы к концепции стоимости земельных участков

Основным законодательным актом, регулирующим земельные отношение в РФ, является Земельный кодекс РФ (Федеральный Закон №136-ФЗ от 25 октября 2001 г.; Федеральный Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001 г.).
Оценка земельных участков производится в соответствии с:

Рекомендуем прочесть:  Налог На Авто До 250 Тысяч Рублей

Основная сложность – в его применимости, поскольку должно быть соблюдено основное условие: «соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию».

Именно при соблюдении этого условия должна быть максимальная прибыль предпринимателя (или минимальный внешний износ). Итак, для этого метода требуется четкое проведение АННЭИ участка как незастроенного.

Кроме того, требуется проведение корректировок по каждому аналогу (сложности с корректировками указаны выше), однако каждый аналог также должен подходить под вышеупомянутое условие (соответствие улучшений НЭИ). Получается, что для каждого аналога требуется проводить АННЭИ.

Далее следует расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого ЗУ (Оценщики более – менее с этой задачей справляются при наличии методик определения прибыли предпринимателя и внешнего износа).

Если не учли внешний износ, стоимость ЗУ пошла вниз, не учли прибыль предприниматели (прибыль инвестора, как ее называют в Методике), стоимость ЗУ пошла вверх.

Такая удобная для Оценщика тактика может приводить к большим неточностям в оценке ЗУ.

Внешнее (экономическое) устаревание

На данном этапе реализации затратного подхода к оценке недвижимости необходимо из полной восстановительной стоимости объекта, определенной на четвертом этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

Использование метода капитализации потери дохода предполагает распределение внешнего устаревания между землей и улучшениями.

При этом сначала определяется потеря дохода всей собственности за счет внешних воздействий.

Затем рассчитывается доля потерь, приходящаяся на здание (ΔЧОДЗД), которая капитализируется по ставке капитализации для зданий (RЗД), и представляет собой искомую величину внешнего устаревания:

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены), представленные ниже

Здесь Vo определяется методами доходного или сравнительного подходов, а рыночная стоимость улучшений Vb — техниками затратного подхода.

При этом используется предположение о пренебрежимо малой взаимозависимости стоимостных характеристик земли и улучшений.

Обратим внимание на условность этого допущения, поскольку в общем случае надлежит учитывать зависимость прибыли предпринимателя как составной части стоимости улучшений — от стоимости земельного участка.

На данном этапе необходимо также обеспечить условия финансовой осуществимости функции: не каждый доходный проект в экономических условиях, характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом.

При этом имеется в виду, что в российских условиях дополнительно практикуются схемы финансирования с долевым участием в строительстве будущих собственников или схемы кредитования инвестора поставщиком строительных материалов (с отсрочкой платежей за их поставку) или подрядчиком (с отсрочкой платежей за строительные работы).

На данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспечения финансирования — без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).

Понятие обесценения

Так как стоимость создается полезностью, то уменьшение стоимости улучшений объекта оценки в процессе эксплуатации и под действием различных иных факторов устаревания является следствием обесценения (depreciation), т.е. потерей его ценности (полезности).

С другой стороны, в методической литературе по оценке встречаются определения износа из технико-эксплуатационной сферы объектов недвижимости или используемые в технологии машиностроения (Например, в одном из известных учебников по оценке машин и оборудования есть следующее определение: «Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении… Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и др.». Здесь определение износа как «изменение размеров» представляет собой определение технологическое, машиноведческое, но не оценочное), то есть не оценочные.

Внешний износ земельного участка

И нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 20. Однако с развитием земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения. 1. По сопоставленным продажам.

Внешний (экономический) износ — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами [24, с. 66].

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Земельный участок или место расположения

Нам было удобно приписывать стоимость, как постоянную величину, участку земли, пока участки были природными, однородными и обширными. Сейчас, когда участки в городах становятся в значительной степени техногенными, ужимаются под застраивающие их дома, а две стороны одной улицы или два ее участка становятся неравнозначны, это удобство пропадает.

На двух равнозначных земельных участках, площадью 10,000 м2 каждый, построим два жилых дома полезной площадью 10,000 м2. Первый дом на первом участке будет одноэтажным и займет весь участок.

Второй дом построим десятиэтажным, он займет лишь 1000 м2 земельного участка, оставив незастроенными 9000 м2.

Пусть по неким нормам градостроительства на оставшейся части земельного участка возможно лишь размещение парковой зоны (достигнута максимальная разрешенная плотность застройки).

Алгоритмы расчета функционального устаревания недвижимости1 С

Четвертый тип. Неустранимое функциональное устаревание, обусловленное теми же причинами, что и устаревание третьего типа.

Оно равно сумме стоимости воспроизводства элемента улучшения с учетом его совокупного износа, текущих стоимостей потерь чистого операционного дохода и любых издержек, вызванных наличием избыточных элементов улучшений, минус текущая стоимость любых выгод, связанная с наличием этих элементов.

Предположим, что старые системы имеют такую степень износа, что без их замены здание нельзя эксплуатировать. В случае если старые системы работоспособны, а их замена экономически невыгодна, то устаревание не рассчитывается, а в остаточную стоимость здания старые системы входят с учетом их физического износа.

Прочие методы оценки рыночной стоимости земельного участка

Физический износ и функциональное устаревание обусловливают снижение стоимости только улучшений. А снижение стоимости объекта из-за действия внешних по отношению к нему причин может быть распределено между участком и его улучшениями. При этом часть снижения стоимости объекта из-за действия внешних причин, пропорциональная доле стоимости улучшений, и называется их внешним устареванием.

Прибыль предпринимателя — это величина рыночно обоснованной премии инвестора за организацию и реализацию доходного проекта.

Прибыль предпринимателя при наличии соответствующих данных оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

Эта прибыль может быть рассчитана как произведение восстановительной стоимости на норму отдачи по альтернативным инвестициям либо как сумма вмененных издержек. При этом под вмененными издержками понимаются денежные доходы, которые могли бы принести инвестиции при альтернативном их вложении с тем же уровнем риска.

Затратный подход к оценке недвижимости

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж.

Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок куплипродажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым.

В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Оценка НФУ-2

Состояние рынка земельных участков на дату оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков находится в стадии формирования. Основным продавцом на рынке является районный земельный комитет (далее — райкомзем), формирующий основной объем предложения земельных участков.

Внешние факторы могут оказывать влияние как на участок, так и на улучшения. В этом случае величину снижения стоимости в результате негативного влияния внешних факторов необходимо распределить между участком и его улучшениями.

База знаний студента

3. Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка — 6 %; премия за риск инвестиций — 7 %; поправка на ликвидность — 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент-4%; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни — 20 лет

5. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, — около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае:

Вам также может понравиться

Источник: https://yur-grupp.ru/zadat-vopros/vneshnee-ustarevaniya-dlya-zemelnyh-uchastkov

Метод остатка

Внешний износ земельного участка

Wise 27 августа 2015 11:34

Метод остатка – один из видов оценки собственности (как правило, земельного участка), осуществляемый с учетом определенных факторов формирования прибыли.

Метод остатка – способ, применяемый для оценки застроенных бизнес-объектами и незастроенных участков земли. В последнем случае подразумевается участок, который может быть улучшен путем возведения на нем объекта недвижимости или способен приносить прибыль сам по себе. С помощью метода остатка можно определить наиболее эффективный и выгодный способ применения участка земли.

Метод остатка: сущность, условия применения

По законам остаточной продуктивности таким видам имущества, как недвижимость (сооружения и здания), отстроенным с привлечением рабочей силы и инвестиций, а также земле при разделении прибыли всегда отдается приоритетное значение. Прибыль, которая остается после основных расходов на привлечение прочих факторов, будет относиться именно к участку земли.

В практике эту вариант расчета называют методом остатка (более полная версия – метод остаточной стоимости).

В случае применения методики остатка при оценке земельного участка можно задействовать данные о затратах и прибыли недвижимости.

Для получения такой информации проводится анализ потенциального чистого дохода, на который можно рассчитывать. Из расчетного параметра вычитаются средства, необходимые для улучшения объекта.

Прибыль, которая находится в остатке, носит название остаточной и приходится на счет земельного участка. В дальнейшем этот вид прибыли капитализируется. На практике метод остатка применяется лишь для тех объектов, которые способны принести доход. Более того, его часто используют при оценке новых объектов, когда нет необходимости в большом объеме допущений.

При использовании метода остатка должны выполняться перечисленные ниже условия:

– имеющаяся в распоряжении собственность (здания и другие постройки) позволяет с наибольшей эффективностью использовать участок земли;

– общая стоимость конструкций, возведенных на участке, или будущие расходы на строительство объекта могут быть точно рассчитаны. Одновременно с этим специалист должен знать и потенциальный срок эксплуатации объекта;

– чистый операционный доход, на который можно рассчитывать от применения объекта недвижимости, заранее известен. При этом арендные ставки по объекту нужно считать с учетом рыночных ставок.

В практической сфере, как правило, применяется две разновидности метода остатка:

– вычисление остаточной прибыли, приходящейся на земельный участок;

– расчета остаточной стоимости, относящейся к земле.

Наибольшее применение получил первый вариант, связанный с расчетом по остаточной прибыли. На нем и нужно остановиться более подробно.

Метод остатка: особенности расчета

Стоимость земельного надела вычисляется в несколько этапов:

1. Вычисление стоимости замещения улучшений или воспроизводства. В учет берется тот факт, что производимые улучшения будут способствовать более эффективному применению участка. При этом расчет стоимости воспроизводства производится с учетом издержек на возведение здания. Что касается стоимости замещения, то она, наоборот, определяется расходами на строительство объекта недвижимости.

Общие расходы на проведение улучшений объекта формируются из 3-х составляющих – косвенных и прямых издержек, а также потенциального дохода бизнесмена (инвестора). При вычислении стоимости замещения или воспроизводства должен быть учтен общий объем накопленного износа оптимизаций (улучшений) участка.

В параметр суммарного накопленного износа можно включить такие параметры, как функциональный, физический и внешний (экономический) износ объекта недвижимости, находящегося на интересующем участке земли. Расчет производится так:

Накопленный износ = 1 – (1 – Функциональный износ)*(1-Физический износ)*(1-Внешний износ).

Вычисление параметра накопленного износа лучше осуществлять в финансовом или целом выражении. То есть показатель представляет собой сумму трех видов износа (внешнего, физического и функционального). При этом все они должны относиться к улучшениям земельного участка.

Величину накопленного износа стоит рассчитывать как разницу между расходами на улучшение объекта, без учета его рыночной стоимости и износа. Как только параметр накопленного износа определен, он вычитается из общей суммы расходов на возведение сооружения (здания). Итогом является стоимость замещения или воспроизводства на момент оценивания.

2. Вычисление чистой операционной прибыли от зданий и сооружений, находящихся на участке. За точку отсчета берется один календарный год. При этом сам процесс вычисления проходит в несколько подходов:

– сначала производится оценка потенциального валового дохода, а именно средств, который можно получить с имущества при его сдаче в аренду (затраты и потенциальные потери в учет не берутся). Как правило, параметр ПВД напрямую зависит от площади объекта, который арендуется, и величины арендной платы.
Формула для расчета следующая:

ПВД = S*A,

где S – площадь здания, которое сдается в аренду, м2;

А – размер ставки аренды за «квадрат» площади.

Все вычисления производятся с учетом анализа действующих тарифов и ставок аренды за определенный период времени и для конкретного вида недвижимости;

– далее рассчитываться второй по важности параметр – действительный валовой доход. Он характеризует объем средств, которые можно получить от земельного участка (с сооружениями или без них). При этом потенциальные потери при получении платы за аренду и риски недогрузки площадей должны быть вычтены из параметра, то есть:

ДВД = ПВД – потери.

Теперь производится учет прочей прибыли, которую может принести объект недвижимости. Этот показатель непосредственным образом зависит от вида здания. К примеру, если речь идет об отеле (гостинице), то к прочим доходам относятся средства, полученные от деятельности кафетерия или ресторана. Итоговая формула выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыль – Потери.

– на заключительном этапе производится расчет подразумеваемых затрат на замещение и операционных расходов. В последнем случае подразумеваются расходы, которые нужны для нормальной работы здания (сооружения) и воспроизводства прибыли.

По факту расчета операционной прибыли и затрат на замещение вычисляется прогнозируемый ЧОД. Формула следующая:

ЧОД = ДВД – Затраты на замещение – Операционные расходы.

3. Вычисление чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшение объекта недвижимости в течение года. Расчет ЧОД производится путем перемножения двух показателей – коэффициента капитализации прибыли на стоимость замещения (воспроизводства) улучшений.

Методика расчета коэффициента капитализации может быть выбрана с учетом условий, в которых работает объект. При этом должны быть учтены:

– данные о стоимости сделок и прибыли на базе репрезентативной выборки по каждому из объектов;- условия и источники финансовых вливаний;

– возможность проведения точного прогноза по отношению к общей цене объекта недвижимости по завершении прогнозного периода.

Из наиболее популярных вариантов расчета коэффициента капитализации можно выделить два:

– метод расчета, когда возмещение капитальных расходов берется в учет;

– метод анализа рыночной выжимки.

Вычисление коэффициента капитализации должно выполняться с учетом следующих факторов:

– условия финансирования сделок продажи относятся к типичным;- эффективное использование недвижимости сопоставимых и оцениваемых объектов совпадает;

– отделка и расположение оцениваемого и сопоставимого объекта почти идентичны.

Коэффициент капитализации всегда учитывается, как средневзвешенный параметр. По нему можно понять, насколько объект оценки похож на объект-аналог.

Вычисление коэффициента капитализации при условии учета возмещения капитальных расходов проводится в два этапа:

– на первом рассчитывается ставка прибыли (расходов) на капитал. Этот параметр можно охарактеризовать как компенсацию, которую должен получить инвестор за использование капитала при условии вычета рисковых и других факторов;

– на втором этапе считается норма возмещения капитала. Здесь понимается полное покрытие инвестированной суммы первоначальных вливаний. Стоит также отметить, что этот параметр коэффициента капитализации может быть применен только к теряющей свою цену (изнашиваемой) части активов.

Ставка прибыли (дохода) на капитал, как правило, вычисляется по методу кумулятивного построения. Данный параметр включает премию за риск по инвестициям, безрисковую ставку прибыли, премию за инвестиционное управление (менеджмент) и премию за минимальный (низкий) уровень ликвидности участка.

Норма возмещения капитала рассчитывается по одной из трех методик – Ринга, Хоскольда или Инвуда.

4. Вычисление остаточной части ЧОД для земли, как разности ЧОД от здания (сооружения) и ЧОД, который приходится на улучшение.

5. Вычисление рыночной цены земельного участка посредством капитализации ЧОД для земли. Формула выглядит так:

Рыночная цена = ЧОД/Коэффициент капитализации.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/12087-metod-ostatka

Виды Износов Земельных Участков

Внешний износ земельного участка

знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об’єкт оцінки.» Так, например, в депрессивных районах страны (негативные соц.-эк. факторы) и в зонах экологических катастроф (Чернобыльская зона) земля стоит гораздо дешевле, чем в среднем по региону.

Функциональный износ вызывается устаревшими объемно- планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства. Наш жилой дом построен относительно недавно по современным стандартам строительства, поэтому признаков функционального износа при анализе не обнаружено.

Нормальный износ земельного участка

Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к.

в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4.

договор аренды — соглашение, заключаемое между одной стороной — собственником или иным законным владельцем земельных участков либо другого сельскохозяйственного имущества (арендодателем) и другой стороной (арендатором), об эксплуатации этого имущества на протяжении определенного срока за установленную сторонами плату; плата за аренду сельскохозяйственного имущества, за исключением земельных участков — вознаграждение, выплачиваемое арендодателю за пользование сданным им в аренду сельскохозяйственным имуществом, за исключением земельных участков, с учетом его стоимости и износа; износ сельскохозяйственного имущества — снижение ценности сельскохозяйственного имущества, за исключением земельных участков, в результате его продолжительного употребления; выкуп арендуемого имущества — приобретение арендатором арендуемого им сельскохозяйственного имущества, за исключением земельных участков, в соответствии с положениями закона или договора. (1) В Республике Молдова арендные отношения в сельском хозяйстве регулируются Гражданским и Земельным кодексами, настоящим законом, иными нормативными актами, а также международными договорами, одной из сторон которых является Республика Молдова. (2) Если международным договором, одной из сторон которого является Республика Молдова, установлены иные нормы по сравнению с предусмотренными настоящим законом, применяются нормы международного договора. (2) Объектом арендных отношений является сельскохозяйственное имущество, составляющее публичную или частную собственность, за исключением имущества, которое изъято из гражданского оборота или в отношении которого законом установлены иные запреты либо ограничения. (3) Если после передачи в аренду сельскохозяйственного имущества арендодатель произвел его отчуждение третьему лицу, права и обязанности арендодателя, обусловленные арендой, переходят к приобретателю указанного имущества. (2) Решение о передаче в аренду общего сельскохозяйственного имущества принимается участниками большинством .

Рекомендуем прочесть:  Что Не Забирают Судебные Приставы Из Квартиры

Когда нужно начислять амортизацию земельного участка, а когда нет – бухгалтерский и налоговый учет земли

Теоретически владелец может установить для участка СПИ, однако смысла в нем не будет, так как этот параметр необходим только для определения амортизационных отчислений, необходимости в которых для земли нет.

Даже при установлении срока, амортизацию по земельным наделам начислять в бухучете не нужно. Если же на участке расположены различные объекты, то в отношении них амортизация начисляется в общеустановленном порядке.

Начисляется ли амортизация на земельный участок

Стоимость объектов основных средств в общем случае погашается путем начисления амортизации, ежемесячная сумма которой зависит от срока полезного использования соответствующего объекта (п. 17 ПБУ 6/01 ).

Однако в отношении тех объектов, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются, амортизация в бухгалтерском учете не начисляется (п. 17 ПБУ 6/01 ).

К таким объектам относятся не только земельные участки, но и иные объекты природопользования, предметы музейных коллекций и т.д.

Напомним, что в налоговом учете сроки полезного использования объектов основных средств устанавливаются Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (Постановление Правительства от 01.01.2002 № 1) (п. 1 ст. 258 НК РФ). Однако для земельного участка амортизационная группа в Классификации не установлена.

Но это и не удивительно. Ведь вопрос, «К какой амортизационной группе относится земельный участок» является в принципе не корректным. Для земли амортизационная группа не определяется потому, что земля и другие объекты природопользования (вода, недра, прочие природные ресурсы) в налоговом учете не амортизируются (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Начисляется ли амортизация на землю

  • не предусмотрено изменение качественных характеристик в кратко- и долгосрочной перспективе;
  • потребительские свойства не поддаются влиянию внешних факторов, объекты можно продолжать использовать по прямому назначению неограниченно долго.

К какой амортизационной группе относится земельный участок – в классификационной схеме этот тип активов не указан. Правила налогового учета по отношению к земельным наделам совпадают с бухгалтерскими положениями. В п. 2 ст. 256 НК РФ уточняется перечень объектов, которые считаются неамортизируемыми.

В их числе и земельные ресурсы, недра, источники воды.

Амортизация земельного участка

Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля относится к объектам, не подлежащим амортизации, что означает использование земельных участков без уменьшения их стоимости и потребительских свойств на протяжении всего срока эксплуатации.

Поэтому ее стоимость не переносится на производимую организацией продукцию.

Основания относить затраты, направленные на приобретение земельных участков, к материальным или прочим расходам, в составе которых учтены иные расходы собственников земли, землевладельцев и землепользователей, отсутствуют.

Источник: https://lawyer99.ru/avtoyurist/vidy-iznosov-zemelnyh-uchastkov

Оценка земельных участков методом выделения

Внешний износ земельного участка

Если ваш земельный участок – часть единого объекта недвижимости (ЕОН), для оценки его стоимости подойдет метод выделения. ЕОН – это совокупность, состоящая из земли и сооружений, относящихся к капитальной постройке.

Здания возведены непосредственно на земельном участке, а данный недвижимый объект в этом случае будем назван единым. Выделение помогает обозначить только стоимость земли без учета сооружений. В оценочной практике, здания в составе участка именуются улучшениями.

Также к этому термину могут относиться любые преобразования участка: прокладка инженерных коммуникаций, финансовые вложения, направленные на совершенствование ландшафта и многое другое.

Для осуществления оценки необходимо знать общую стоимость ЕОН, из которой просто вычитаются все улучшения.

Также этот метод применим для оценочной деятельности в отношении объектов, если сложившаяся в данном региональном сообществе рыночная ситуация не позволяет найти и проанализировать информацию о продаже похожих земель.

Для определения стоимости всего недвижимого комплекса, метод выделения не подходит, поэтому здесь необходимо сравнивать продажи аналогичных участков по методу сравнения.

Как происходит расчет стоимости

Эксперт производит сбор данных о суммах сделок, совершенных с аналогичными участками: физические характеристики, такие как возраст сооружений, месторасположение объекта, уровень износа зданий. Также подсчитываются возможные траты на возведение новых зданий взамен эксплуатируемых, учитывая их одинаковую полезность для ЕОН.

При использовании данного метода могут возникнуть затруднения: эффективность использования земли. Метод может быть высокоточным, но при условии максимально эффективной эксплуатации участка и минимальной амортизации застройки.

Применительно к недавно построенным зданиям, к которым прилагаются все сметные документы, рассчитать оценку земли с помощью ее выделения не представляется сложным. Еще одно условие – невысокая рыночная стоимость зданий. Тогда ориентиром для определения стоимости возведенных объектов служит земля.

Метод выделения можно использовать в разной вариативности. В нашей практике наиболее часто применяется 2 варианта, рассчитанные на разные способы обработки данных о схожих продажах:

1) Анализ и коррекция цен на участки с постройками с выведением конечной стоимости, после чего из общей суммы вычитается только стоимость земли.

2) Оценщик производит расчет стоимости земельных владений по каждой совершенной сделке, проводит анализ результатов и меняет необходимые параметры, чтобы узнать стоимость объекта, по которому он составляет отчет.

Разъяснение ко второму варианту (алгоритм действий при оценке):

  • Эксперт подбирает аналогичную недвижимость, по которой известна необходимая информация;
  • Оцениваются улучшения каждого выбранного объекта, выявляется амортизация и сумма, требуемая на восстановление;
  • Рассчитывается стоимость земельного участка без учета построек;
  • Стоимость земель по отношению к нужному объекту оценки корректируется.

Восстановление улучшений на участке

Для определения стоимости восстановления зданий суммируется доход владельца участка, а также сумма, потраченная на возведение новых зданий, либо реконструкцию имеющихся. Для получения восстановительной стоимости применяются ресурсные методы: после расчета результата идет его увеличение для определения прибыли владельца участка.

Ресурсные методы рассчитаны на определение стоимости восстановления с учетом закупки строительных материалов и оплаты труда рабочих. Сюда же входят остальные текущие расходы: транспортировка стройматериала, подготовка к работе и т. д. В понятие «предпринимательская прибыль» входит сумма, которую землевладелец получает за реализацию проекта по восстановлению зданий.

Недвижимость подвергается изнашиванию, которую также можно рассчитать с помощью затратного подхода, обозначив результаты в итоговом отчете. Термин применим только по отношению к сооружениям. Если же речь идет о земле, считается, что в результате внешних влияний ее стоимость понизилась.

Цель определения износа и его виды

Данная процедура необходима для обоснования полученной стоимости земли на определенную дату проведения оценки в рамках рыночных цен. Причин у износа достаточно, некоторые их них провоцируют снижение стоимости объекта.

Виды износа:

  • Физический износ – естественное старение здания, которое появляется постепенно, по мере его эксплуатации;
  • Функциональный износ – появляется в результате имеющихся дефектов, допущенных на стадии строительства здания. Недостатки могут иметь строительные материалы, конструктивные особенности, оформление. В любом случае, данный факт влечет за собой снижение стоимости вследствие частичного обесценивание полезности строения;
  • Внешний износ – появляется из-за воздействия на объект факторов окружающей среды, вызывающих потери ценности здания.

Все вышеописанные методы и подходы используются экспертами компании «ИНЕКС» для оценки земельных участков в Москве и Московской области. Оценка недвижимости – серьезная процедура.

От квалификации экспертов, составляющих отчет, зависит, примут ли его в судебных или частных инстанциях.

Мы гарантируем своим клиентам высокое качество, точность и юридическую чистоту нашей работы, выполненной в соответствии с действующими нормативами законодательной базы РФ.

Источник: https://inex.company/stati/ocenka-zemelnyh-uchastkov-metodom-vydeleniya

Внешний износ земельного участка

Внешний износ земельного участка
Для расчета берутся официальные данные из бюджета города, общая доходная часть бюджета, и собственные доходы города за вычетом дотаций и т.д.). Эти данные являются общедоступными и корректируются каждый год.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Методы определения износа

Методы определения износа — раздел Образование, Общая характеристика недвижимости Износ Имущества – Снижение Стоимости Имущества По Различным Причинам.

Физический износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Существует несколько методов, используемых оценщиками для определения величины накопленного износа, основными из которых являются методы разбиения, срока жизни и сравнения продаж.

При определении стоимости объектов собственности затратный подход (the cost approach) основывается на изучении возможностей типичного покупателя (или инвестора), исходя из того, что тот не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется получение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта собственности в обозримый период.

Согласно данному условию в основу затратного подхода положен принцип замещения, т.

Внешний (экономический) износ — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами [24, с. 66].

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

М. А. Афонасова. Экономика недвижимости

В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

И нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 20.

Однако с развитием земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения. 1. По сопоставленным продажам.

Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом

Процент износа жилого дома жилого составляет 0,61 % (61 / 100). Рассчитанный таким образом процент износа элементов здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение.

Функциональный износ вызывается устаревшими объемно- планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства.

Наш жилой дом построен относительно недавно по современным стандартам строительства, поэтому признаков функционального износа при анализе не обнаружено.

Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости

Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).

Несмотря на большое количество работ, посвященных их определению, — достаточной ясности с этими понятиям и диапазонами их величин пока нет.

Доходный подход к оценке земельного участка.

Метод остатка

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли).

Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода.

Портал «Бизнес Страницы»

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

ННЭИ – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое должно удовлетворять четырем критериям: 4.

Иметь максимальную продуктивность (из всех финансово целесообразных вариантов, использование, которое обеспечит максимальный возврат инвестированного капитала является ННЭ).

Источник: http://sapsann.ru/vneshnij-iznos-zemelnogo-uchastka-33650/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.